“近兩年，受線上消費(fèi)疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內(nèi)眾多購物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)紛紛以被動降租來抵御風(fēng)險，不少商業(yè)綜合體通過加強(qiáng)線上促銷、直播帶貨以及推行夜市經(jīng)濟(jì)等方式實現(xiàn)逆勢崛起，通過提升運(yùn)營管理能力來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化成為備受關(guān)注的議題。”全國政協(xié)委員、銀泰集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長沈國軍接受本報記者采訪時表示，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化落地步伐較為遲緩，一定程度上阻礙了行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程。針對這一問題，今年兩會他提交了《關(guān)于加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，為促內(nèi)需、穩(wěn)就業(yè)作貢獻(xiàn)的提案》。

在過去一年的調(diào)研中，沈國軍發(fā)現(xiàn)以大型購物中心為代表的商業(yè)綜合體已成為新零售及消費(fèi)升級的主要場景，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)性和盤活增值潛力巨大。同時，近年來國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成功推行的REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化提供了積極借鑒。

由此，沈國軍認(rèn)為當(dāng)前加快推進(jìn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時機(jī)已趨成熟，但相關(guān)的法制、監(jiān)管及財稅等政策還需進(jìn)一步完善。他建議，首先應(yīng)健全商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的法制環(huán)境，明晰REITs中大類資產(chǎn)的類別和屬性，明確劃分基金管理人與運(yùn)營管理人的權(quán)責(zé)邊界;從土地增值稅、印花稅、所得稅三個角度著手，完善REITs相關(guān)的配套稅收政策。

其次要完善商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化監(jiān)管體系。一方面加快構(gòu)建資產(chǎn)評估和信用評級體系，充分發(fā)揮對REITs企業(yè)資金流動等方面評估和監(jiān)管效力;另一方面加強(qiáng)對類REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品信息披露環(huán)節(jié)監(jiān)管引導(dǎo)，在產(chǎn)品信息披露完備性等方面，與市場上較為成熟的其他標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品看齊。

他還建議，依托商業(yè)物業(yè)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體開展REITs試點，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲備充足的企業(yè)參與試點。最后，引導(dǎo)參與主體多關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義;引導(dǎo)物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過提升資產(chǎn)運(yùn)營和管理能力來打造REITs產(chǎn)品的核心競爭力。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化 促內(nèi)需穩(wěn)就業(yè) 資產(chǎn)管理人