據(jù)報道，3月1日，鄭州市發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施，除了給大學生購房補貼、鼓勵下調(diào)房貸利率之外，還祭出了放松首套房貸認定標準，鼓勵老人投靠家庭新購住房、重啟貨幣化安置等重磅舉措。

作為GDP破萬億、常住人口超過千萬的“雙萬”城市，鄭州率先進行大幅松綁，背后的政策信號不容低估。這不僅是今年全國首個進行全局性松綁的強二線城市，也是首個取消“認房又認貸”的大城市，還是第一個重提“貨幣化安置”的省會城市，穩(wěn)樓市、穩(wěn)增長的意圖相當清晰。

要知道，過去幾年來，在“房住不炒”的政策下，諸多尋求松綁的城市無一例外遭遇了上級約談。在紅線之下，一二線城市普遍通過人才政策進行松綁，這一次鄭州無疑超出了人才政策的范疇，將限貸、限購的大門敞開了更大的空隙。

不僅如此，消失一兩年的貨幣化補貼，再次重出江湖。早在兩年前，隨著全國大規(guī)模的棚戶區(qū)改造收官，支撐棚改的貨幣化安置也隨之退潮。棚改貨幣化，通過大拆大建加大補貼的模式，一度支撐了大多數(shù)三四線城市房價上行。然而，隨著棚改貨幣化退潮，三四線城市又開始直面基本面的考驗，經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口等支撐一旦由強轉(zhuǎn)弱，樓市橫盤乃至下行，就不存在什么意外。

因此，這一次鄭州大幅松綁限購限貸、重啟貨幣化補貼，力度之大、目的之明確，超出社會各界的預期。

眾所周知，自去年下半年以來，樓市驟冷，個別房企遭遇債務困境，幾乎所有城市房價開始回落。受此影響，各地土地流拍率增加，不僅賣地收入受到影響，房地產(chǎn)業(yè)GDP在去年四季度更是同比下降2.9%，創(chuàng)下近十年以來的新紀錄。

就鄭州而言，從2018年至今，樓市已經(jīng)橫盤了4年之久。2021年，鄭州新房成交量僅為16.1萬套，相比2021年下降32.9%，創(chuàng)下近5年來的新低。而鄭州二手房價也步入下行趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)，2022年1月，鄭州二手房價相比2020年下降了0.7%。

此外，鄭州經(jīng)濟增長放緩，也是率先松綁樓市的重要助推因素。2021年，鄭州GDP達1.27萬億元，同比增長4.7%，增速在萬億城市中僅高于西安，處于倒數(shù)第二。這背后，洪澇災害、新冠疫情的雙重沖擊，固定資產(chǎn)投資的下滑，成了最大拖累。因此，無論是為了穩(wěn)經(jīng)濟增長，還是為了穩(wěn)固賣地收入，鄭州都不乏松綁以穩(wěn)樓市的需求。

事實上，像鄭州一樣，經(jīng)濟、樓市同時遭遇困境的城市不在少數(shù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在納入統(tǒng)計的70個大中城市里，有28個城市的二手房價回到了兩年前，其中不乏以天津、鄭州、太原、石家莊、哈爾濱、貴陽、濟南為代表的二線城市。這些城市會否步鄭州之路，全方位松綁樓市，值得關(guān)注。

許多人擔憂，這一次樓市松綁，會否導向新一輪“漲價去庫存”。眾所周知，7年前，通過多次降準降息、取消限購、松綁限貸、去庫存、棚改貨幣化等組合拳，樓市從2014年的谷底一躍而起，創(chuàng)下了罕見的上行態(tài)勢，大多數(shù)城市房價翻倍，部分熱門城市更是漲了2-3倍。

這一次，面對樓市橫盤，歷史會否重復上演?恐怕不會。一方面，無論是經(jīng)濟發(fā)展階段、居民債務水平還是人口基本面，都與當初完全不同。根據(jù)央行最新發(fā)布的2021年四季度貨幣報告，我國住戶部門杠桿率高達72%，趕超發(fā)達國家水平，相比2014年接近翻倍。而作為房地產(chǎn)最大支撐的人口，2021年出生率下降到7.52%，出生人口為1062萬人，全國凈增加48萬人。這些因素，無疑都成了樓市上漲的制約。

另一方面，樓市松綁的目的，在于“穩(wěn)”，而非大刺激。換言之，正如政策所說：“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展”。這背后，“房住不炒”仍舊是底線，而維護剛需等正常購房者的需求，維護房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條的穩(wěn)定，是基于穩(wěn)樓市和穩(wěn)經(jīng)濟的需求，并不直接導向新一輪上漲。

可以確信，未來，房地產(chǎn)仍舊重要，因為其牽扯了眾多上下游產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)乎著眾多國民的財富配置，但房地產(chǎn)必然要從暴利行業(yè)向基礎民生行業(yè)回歸，在樓市上進行投機乃至炒房的需求必然要遭遇各種各樣的遏制。

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