土地市場是樓市的晴雨表。近日，多地迎來第三批次集中供地。作為今年最后一次集中供地，第三輪供地規(guī)則有何調(diào)整?是否會延續(xù)此前土地溢價率走低的現(xiàn)象?尤其是北京在第三批次集中供地時，有6宗地被設置了競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，這將對市場產(chǎn)生哪些影響?《中國消費者報》記者對此進行了采訪了解。

土地拍賣門檻降低

第二批次集中供地剛剛落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、蘇州、廣州、福州等部分熱點城市近期就迅速拉開了第三批次集中供地的帷幕。

結(jié)合多地發(fā)布的供地公告來看，相比于前兩次集中供地，第三批次集中供地在土地出讓規(guī)則上有明顯的變化，比如提高房價銷售上限，讓利潤更有空間;適度放寬保證金支付期限;降低參拍門檻，調(diào)動房企積極性等。

貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，具體來說，第三批次供地較第二批次的規(guī)則有所放松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個方面。例如，在房企資質(zhì)方面，南京降低了企業(yè)資質(zhì)門檻，拿地資質(zhì)從1級降至2級或3級，放寬了聯(lián)合拿地的限制;在資金要求方面，蘇州的保證金比例從第二批次部分宗地的50%下調(diào)至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，而廣州允許土地款分期支付，部分宗地將一個月內(nèi)一次性付清總價的要求取消，調(diào)整成最長6個月內(nèi)付清;在配建比例方面，部分城市減少了有配建要求的地塊出讓，如合肥第二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求，而第三批次則有9宗地無此要求，同時，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的，從第二批次的40%降至第三批次的30%，為房企留下一定的利潤空間。

不過，許小樂指出，針對房企資金來源審核、土地溢價率不得超過15%，以及通過搖號、競(定)品質(zhì)方式確定競得人等土地拍賣規(guī)則依然沒有放松，這表明在穩(wěn)地價的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是關(guān)注重點。

更多優(yōu)質(zhì)地塊釋放

由于在第二批次集中供地時市場降溫明顯，長沙、北京、沈陽、杭州、廣州等地的流拍率均高達50%以上。為了降低流拍率、提高成交量，這些城市在第三批次時更有動力拿出優(yōu)質(zhì)地塊供應，調(diào)動房企參拍的積極性。

許小樂對《中國消費者報》記者表示，從已公告的第三批次供地城市來看，成都、合肥、蘇州、深圳、杭州等城市的核心區(qū)土地供應規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，目前第三批次預公告的核心區(qū)供應規(guī)劃建筑面積占比為39.0%，相比于第二批次的24.4%有明顯上升。同時從地塊條件來看，51宗地中有42宗為純住宅用地，有利于房企算賬與去化，進而提高房企的拿地意愿。

北京也拿出核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊參與第三批次集中供地。近日，北京土地交易市場發(fā)布的第三批次住宅用地出讓公告明確，共計12宗地，土地總面積約62公頃，總建筑規(guī)模約113萬平方米，起始價總額336億元，將于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城區(qū)的有7宗地，土地總面積約40.4公頃，占比為65%，其中，朝陽區(qū)有6宗，約26公頃，豐臺區(qū)有1宗，約14.4公頃。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對《中國消費者報》記者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味著這是房企今年補倉的最后機會，預計22城第三批次集中供地的整體市場表現(xiàn)或?qū)⒂兴販?，流拍現(xiàn)象有望減少。同時，土地拍賣門檻的降低將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，此類舉措或?qū)⒃诤艽蟪潭壬霞ぐl(fā)房企的拿地意愿，增強市場信心。

置業(yè)者點贊現(xiàn)房銷售

在各地關(guān)于第三批次集中供地的公告中，備受關(guān)注的莫過于北京關(guān)于現(xiàn)房銷售地塊大幅增加的消息。

據(jù)記者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大興黃村鎮(zhèn)的地塊是現(xiàn)房銷售。雖然第二批次集中土地拍賣的整體過程較冷清，但是競現(xiàn)房銷售面積的該地塊卻是吸引房企爭奪激烈的地塊之一，最終競現(xiàn)房銷售面積達到54000平方米。也許是看到了置業(yè)者對現(xiàn)房銷售的熱情，在北京日前公示的第三批次12宗地塊中，有6宗被設置了競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，尤其是很熱門的朝陽區(qū)勁松街道地塊，干脆就被定為全現(xiàn)房銷售，也就是說，這個項目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能銷售。而且，該項目的指導售價為10.66萬元/平方米，與同區(qū)域二手房形成價格倒掛。

其他5宗被設置了競現(xiàn)房銷售的地塊分別為朝陽區(qū)管莊1宗、房山區(qū)拱辰街道1宗、門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)2宗和密云區(qū)水源路南側(cè)地塊1宗。除房山區(qū)拱辰地塊設置了競現(xiàn)房面積的上限為31000平方米外，其他4宗地的上限均為全盤現(xiàn)房銷售。

那么，現(xiàn)房銷售對行業(yè)發(fā)展有什么影響?對于買房人來說，意義何在?合碩機構(gòu)分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示：“現(xiàn)房銷售具有劃時代意義，因為相比競共有產(chǎn)權(quán)份額、競保障房、競高標準建設方案等拍賣土地新招，只有競現(xiàn)房銷售面積是對房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、生產(chǎn)到銷售全流程都會產(chǎn)生直接影響的措施。”

記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友們對現(xiàn)房銷售一致叫好。“家住大北京”表示：“所見即所得，可以讓人真實充分地對比、衡量房子是否值得購買。有可能會出現(xiàn)的情況是，品質(zhì)好的項目大家爭搶著要買，品質(zhì)差的項目根本賣不動。”

“慧聲找房”則認為：“貨不對板、賣家秀變買家秀的情況會大大減少，有效規(guī)避了延期交房及爛尾風險，可以促使新房的質(zhì)量整體提升。”

而開發(fā)商們面對現(xiàn)房銷售的情緒則較為復雜，現(xiàn)房銷售會對企業(yè)資金鏈造成巨大的壓力。據(jù)記者了解，杭州第二批次集中供地10宗試點現(xiàn)房銷售地塊全部流拍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，北京現(xiàn)房銷售目前僅作為試點，短期來看并沒有大規(guī)模展開。對于中大型項目來說，若有部分樓棟需現(xiàn)房銷售，在統(tǒng)一政府指導售價下，將有利于控制房價的平穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 集中供地 土地拍賣門檻 現(xiàn)房銷售 企業(yè)周轉(zhuǎn)能力