調(diào)控漸重、市場趨冷,大灣區(qū)成了部分涉房類企業(yè)炒作發(fā)展、謀求上市的最大概念。北京商報記者最新梳理發(fā)現(xiàn),部分涉房類企業(yè)為了盡快實(shí)現(xiàn)上市融資,開始不斷強(qiáng)調(diào)自己作為大灣區(qū)布局企業(yè)的身份,甚至有些企業(yè)不惜改名“硬蹭”大灣區(qū)的熱度。典型案例如:“二戰(zhàn)”港股IPO的方直發(fā)展,以及前不久更名成“大灣區(qū)文旅”的中國文旅。但是,大灣區(qū)的概念真的能助推相關(guān)企業(yè)上市暢通無阻嗎?那些整體規(guī)模不大、此前發(fā)展受限的企業(yè)又能否依仗“蹭概念”被拯救?
不惜改名字
港股IPO首戰(zhàn)折戟、二次遞交上市招股書的粵系房企——方直發(fā)展,再度以“大灣區(qū)房企”的身份向港交所發(fā)起沖刺。據(jù)港交所11月8日披露消息,繼2021年4月21日首輪遞表失效后半年后,方直發(fā)展再次向港交所遞交招股書。
在招股書中,方直發(fā)展將自身描述為“一家聚焦大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的成熟綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商”,主要從事物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資、室內(nèi)裝修服務(wù)等,業(yè)務(wù)活動主要集中于大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈各地,尤其是大灣區(qū)內(nèi)深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線、二線及精選三線城市的核心區(qū)域。
然而,從現(xiàn)有城市布局來看,方直發(fā)展尚未真正做到大灣區(qū)11個城市全覆蓋。對比企業(yè)先后遞交的兩版招股書,方直發(fā)展對自己的起家地——惠州的依賴度一直程度頗深。在該公司于11月8日最新披露的招股書中,截至2021年8月末,方直發(fā)展在廣東省的12個城市共有45個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,其中惠州項(xiàng)目數(shù)量占到了近一半,具體數(shù)量為20個。
靠“大灣區(qū)概念”謀求上市的不只方直發(fā)展,還有“換個馬甲”繼續(xù)賣房的中國文旅。
作為房企“中國奧園”旗下的子公司,中國文旅在外界的解讀中一直是一家披著“文旅外衣”賣房的涉房類企業(yè)。在不到兩年的時間里,該公司已向港交所主板發(fā)起了四次上市沖擊。
2020年4月17日,中國文旅首次向港交所遞交招股書;在超期180天未獲港交所“放行”后不到一周,第二份上市申請材料便再度遞向了港交所,不過最終結(jié)果仍然是申請“失效”。在2021年4月,中國文旅第三次遞交上市招股書,然而仍然沒有叩響港交所的大門。
今年10月22日,該公司將公司名稱由“中國文旅有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”,并再一次向港交所提交了招股書。
在業(yè)內(nèi)看來,中國文旅第四次沖擊港股IPO,并在同期更名成“大灣區(qū)文旅”,表明了其深耕大灣區(qū)的決心,并希望借助大灣區(qū)概念助力自身上市進(jìn)程。
更好“講故事”
隨著粵港澳大灣區(qū)熱度的持續(xù)走高,越來越多的房企開始積極拓展灣區(qū)內(nèi)的土儲。據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計,截至目前,大灣區(qū)已經(jīng)匯聚了近50家房企相繼布局。而伴隨著樓市調(diào)控逐漸進(jìn)入深水區(qū),當(dāng)被房企視為“必爭之地”的大灣區(qū)激戰(zhàn)頻起,一眾中小涉房業(yè)務(wù)企業(yè)顯然也沒有放過大灣區(qū)的這波“概念紅利”。
在同策研究院資深分析師肖云祥看來,涉房類企業(yè)大“蹭”灣區(qū)熱度的背后,實(shí)質(zhì)上是為了將企業(yè)自身的品牌與大家熟知的IP進(jìn)行綁定,形成標(biāo)簽化。“說直白一點(diǎn),就是向資本市場傳遞概念,為了更好地‘講故事’。”
肖云祥告訴北京商報記者,其實(shí)涉房類企業(yè)“蹭”大灣區(qū)概念的主要利好,體現(xiàn)在品牌營銷和市值管理上。“因?yàn)槟壳按鬄硡^(qū)經(jīng)濟(jì)的概念較受市場熱捧,而部分企業(yè)通過綁定IP的形式,首先在營銷上傳遞企業(yè)將承接大灣區(qū)發(fā)展紅利,有較好的發(fā)展機(jī)遇。此外,在資本市場中,大灣區(qū)概念也會獲得資本市場青睞。”
但從企業(yè)端的表現(xiàn)來看,近期一眾著急赴港IPO的企業(yè),上市的直接目的仍然沒有跳脫“融資續(xù)命”。方直發(fā)展在其招股書中透露,若此次赴港上市成功,所募集資金的一部分將用于支付已收購的土地,并為未來擬收購地塊的部分地價提供資金;同時,償還一部分已用于項(xiàng)目開發(fā)用途的部份現(xiàn)有銀行及信托融資貸款。
無法拯救一切
對于一部分規(guī)模增長乏力、融資需求相當(dāng)迫切的涉房類企業(yè)而言,因政策紅利加持而極具發(fā)展?jié)摿Φ拇鬄硡^(qū),似乎是行業(yè)寒冬之下,企業(yè)們目前能夠找到的為數(shù)不多的一些慰藉。不過,在整體大環(huán)境趨緊、調(diào)控嚴(yán)苛的現(xiàn)實(shí)背景下,“大灣區(qū)概念”真的能夠拯救一眾“上市困難戶”嗎?
答案或許是否定的。對于二度遞交上市申請的方直發(fā)展以及“四戰(zhàn)港股IPO”的中國文旅而言,仍將在管控趨嚴(yán)的港交所上市規(guī)則下,接受相關(guān)部門的各項(xiàng)核查。至于“蹭”大灣區(qū)概念到底能否助力中小涉房類企業(yè)上市,在業(yè)內(nèi)看來,市場其實(shí)不會太過“買賬”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報記者記者表示,多數(shù)房企“蹭概念”或?qū)⒁l(fā)企業(yè)熱度短期上漲現(xiàn)象,但房地產(chǎn)市場政策調(diào)控不斷加碼,規(guī)范房企的“三道紅線”等金融監(jiān)管措施也不容忽視,只有企業(yè)自身發(fā)展穩(wěn)健,或才能借助區(qū)域發(fā)展的利好達(dá)到事半功倍的效果。
值得注意的是,粵港澳大灣區(qū)這片曾被房企視為投資熱土的區(qū)域,已經(jīng)迎來了密集調(diào)控。趨冷的地產(chǎn)大環(huán)境以及有所降溫的區(qū)域市場,也已降低了一部分布局企業(yè)的熱情。據(jù)克而瑞相關(guān)統(tǒng)計,2021年開年以來,大灣區(qū)樓市調(diào)控不斷,“惠八條”“莞八條”雙雙發(fā)布,“二手參考機(jī)制”也在深廣莞相繼落地。
在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來,對于方直發(fā)展、中國文旅這類“上市困難戶”而言,“融資續(xù)命”就是企業(yè)目前的最大期待。即使后續(xù)如愿登錄港交所,在經(jīng)歷地產(chǎn)行業(yè)動蕩、爆雷頻發(fā)的2021年后,資本市場的“韭菜”似乎也不是那么好割了。
就赴港上市進(jìn)展、布局大灣區(qū)的后續(xù)發(fā)展策略等問題,北京商報記者致電方直發(fā)展官網(wǎng)電話,但截至記者發(fā)稿,電話未有人接聽。
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