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中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求回彈 零售物業(yè)投資顯著回暖
2021-10-14 13:26:56來(lái)源: 廣州日?qǐng)?bào)

2021年三季度,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求加速反彈。寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流的當(dāng)季凈吸納量分別較去年同期增長(zhǎng)78%、151%和68%。更重要的是,三大物業(yè)類(lèi)型今年前三季度累計(jì)需求均已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。投資市場(chǎng)方面,前三季度大宗物業(yè)交易金額累計(jì)達(dá)到1878億元,同比上升34%,接近2019年同期的歷史峰值。預(yù)計(jì)2021年全年的大宗物業(yè)投資金額有望超過(guò)2500億元,較去年增長(zhǎng)20%以上。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2021年三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求表現(xiàn)》顯示,近兩年在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)。CBRE 2021年投資者意向調(diào)查顯示,47%的受訪者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類(lèi)別,排名第一;而在另類(lèi)資產(chǎn)中數(shù)據(jù)中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度,包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過(guò)340億元,創(chuàng)歷史新高。2021年6月,國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)正式啟動(dòng),為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道,增加了市場(chǎng)透明度,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動(dòng)性因此進(jìn)一步提升。

近兩年,國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅速發(fā)展,在大宗交易金額中的占比已經(jīng)達(dá)到15%以上,但與全球平均約25%的比重相比仍有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)潛力。而在資產(chǎn)價(jià)格方面,截至今年二季度,全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報(bào)率降至3.96%,甚至比甲級(jí)辦公樓低8個(gè)基點(diǎn);相比之下,中國(guó)一線城市的物業(yè)設(shè)施回報(bào)率水平處于5%左右,并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50~100個(gè)基點(diǎn)。可見(jiàn),從全球資產(chǎn)組合配置的角度看,中國(guó)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施是相當(dāng)有吸引力的投資標(biāo)的。

寫(xiě)字樓租金觸底反彈

寫(xiě)字樓是強(qiáng)周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。2018年后,受到經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律以及多宗全球性事件的疊加影響,寫(xiě)字樓需求和租金增長(zhǎng)持續(xù)走弱,投資前景的不確定性加劇。2020年投資型寫(xiě)字樓大宗交易金額僅為2017年峰值的三分之一左右,但進(jìn)入2021年以來(lái),租賃市場(chǎng)的積極信號(hào)不斷增強(qiáng)。伴隨前三季度寫(xiě)字樓需求突破歷史新高的同時(shí),租金指標(biāo)的趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折也初露端倪。

第三季度中國(guó)一線城市平均租金指數(shù)錄得環(huán)比增長(zhǎng)0.1%,自2019年一季度以來(lái)首度上漲。而且可以預(yù)計(jì),短中期內(nèi)寫(xiě)字樓租賃需求將持續(xù)活躍,投資者加大對(duì)寫(xiě)字樓的關(guān)注力度,尤其是受益于租戶升級(jí)需求且新增供應(yīng)有限的一線城市核心位置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

零售物業(yè)投資顯著回暖

此外,對(duì)數(shù)家上市房企零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的分析顯示,今年上半年,具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的房企所擁有的中端定位購(gòu)物中心可比租金收入較2019年同期的平均上漲幅度達(dá)到10.6%;而受奢侈品銷(xiāo)售回流推動(dòng),高端購(gòu)物中心的租金收入增幅超過(guò)30%,兩者均遠(yuǎn)超出社會(huì)消費(fèi)品零售總額的整體增長(zhǎng)。2021年前三季度,零售及含零售物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過(guò)800億元,同比猛增近150%,創(chuàng)歷史同期新高。據(jù)悉,通過(guò)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)溢價(jià)進(jìn)而提升整體資產(chǎn)組合回報(bào)水平是近期零售物業(yè)投資顯著回暖的重要原因。

關(guān)鍵詞: 商業(yè)地產(chǎn) 租賃需求 零售物業(yè)投資 寫(xiě)字樓租金

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