近期,由于蛋殼公寓的互聯(lián)網(wǎng)金融模式暴露了問題,資金鏈中斷,中介遁形,房主收不到月租,遂紛紛上門驅(qū)逐已經(jīng)交了數(shù)月甚至整年租金的房客,并出現(xiàn)了連夜驅(qū)逐房客、從口角升級到持刀相向的惡性事件。
這一切的罪魁禍首自然是運營方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過在中介方暫時不能負責,房主收不到房租、房客又已經(jīng)交過房租的背景下,我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現(xiàn)實中,房主仗著有房本而處于優(yōu)勢地位,但實際上無論是從法律權(quán)利還是社會利益的維度看,均應(yīng)該禁止房主輕易驅(qū)逐房客。
首先,房主應(yīng)當尊重房客的權(quán)利。長租公寓的基本套路其實就是房屋轉(zhuǎn)租。中介從房主那租得房子,充分占有了房源后,再高價租給住戶。盡管房主和中介、中介和房客是兩個相對獨立的合同法律關(guān)系,但房主是明知、也允許中介轉(zhuǎn)租的。長租公寓更宜被視為一個三方合同法律關(guān)系。次承租人即從承租人處租賃的人的權(quán)利應(yīng)當?shù)玫揭欢ǖ木S護。
事實上,今年通過的民法典第719條還新增了次承租人的代位清償權(quán)。即如果房客覺得與其讓房主趕出去、另行出錢租賃新居的話,不如代替中介支付拖欠給房主的租金,以避免找房、搬家的麻煩,那房客是有權(quán)選擇代付并繼續(xù)居住的,同時有權(quán)要求中介最終承擔這些重復支付的租金。而且,房客這個代中介支付的拖欠租金的標準應(yīng)當按照中介和房主原來約定的標準。房主不能要求房客按照更高的價格標準來重新簽約。
其次,房主倘若驅(qū)逐房客,至少必須明確放棄并轉(zhuǎn)讓對后續(xù)租金的權(quán)利。中介未向房主支付租金,當然是違約的。房主強行收回房屋,自認為是減少損失、救濟權(quán)利。但要收回房屋的話,房主最多向中介主張因為“折騰”帶來的交易成本損失,而不應(yīng)該繼續(xù)享有收取后續(xù)房租的權(quán)利了。房主至少應(yīng)該明確放棄就后續(xù)租金的權(quán)利,并將這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給房客。
為便于理解,在此舉一個簡單的例子,中介以5000元的月租價向房主租房,以6000元轉(zhuǎn)租給房客。中介對房主的債務(wù)為繳納5000元,對房客的債務(wù)為提供房屋。倘若租期還剩一個月時,中介一分錢沒給房主,房主立即強行收回房屋的話,房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的,即“房財兩空”。即便房客最終被返還6000元租金,也不等于損失被彌補了。因為房客的權(quán)益不僅僅是“住幾個月,就給幾個月的租金,不必多給”,而是對約定期限內(nèi)不受打擾的居住本身就享有權(quán)益。對這項居住期限方面的損失,需要拿房客從房東那轉(zhuǎn)讓來的那份租金權(quán)彌補。
第三,從法益角度而言,居住權(quán)重于收租權(quán)。長租公寓房主輕率驅(qū)逐房客,甚至在深夜將年輕女子驅(qū)逐到大街上,已經(jīng)成為一個惡性的社會事件,影響了社會的和諧。雖然房主收不到租金,是無辜的。但顯然房客并非是違法方或過錯方。這里不是善惡好壞之爭,而涉及法益的權(quán)衡。毫無疑問,房客的居住權(quán)更接近基本人權(quán)。即便是法院對“老賴”依法執(zhí)行判決確定的債務(wù)時,也要尊重被執(zhí)行人的基本居住權(quán)益。相比之下,在房客的合法租期內(nèi),如果房主的收租權(quán)和房客的居住權(quán)注定要暫時被犧牲一個(當然,他們?nèi)匀挥袡?quán)要求中介承擔最終責任),那應(yīng)當是前者而非后者被犧牲。在房主和房客不能自行協(xié)商解決時,公安機關(guān)應(yīng)當接受房客的報警求助,維護房客在期限內(nèi)的居住權(quán)。
從社會成本分擔的宏觀視角考慮,結(jié)論也是房主比房客更應(yīng)該成為風險承擔主體。如果不能化解風險,那現(xiàn)代社會法律的一個基本任務(wù)就是分配風險,把風險從更值得保護的主體轉(zhuǎn)移到更有能力承擔風險的主體。在長租公寓盛行的大城市能夠出租房產(chǎn)者,一般已經(jīng)屬于富人,甚至可謂食利階層。他們更有經(jīng)濟實力承擔損失、更有能力去監(jiān)控長租公寓。事實上,房主選擇把房子“承包”給中介而不是直接租給房客,就意味著房主應(yīng)當自行承擔此種間接模式帶來的風險。相比之下,更為年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后,房主損失的只是相對于總體財富而言不多的金錢,而房客損失的不僅是相對于總體財富而言較多的金錢,還是基本的人生秩序,這也會妨礙他們進一步為社會創(chuàng)造財富的潛能。他們更值得保護。
(作者為中央財經(jīng)大學法學院副教授)
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