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三年房價下跌20%的北京 這次走勢信號千萬別忽略
2020-08-25 15:42:44來源: 買房參謀

剛剛過去的"五一",全國樓市風起云涌,

像是很多人都把原本的五一出游計劃改成了五一買房計劃。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù),2020年"五一"假期,12個重點城市新房銷售套數(shù)為5671套,同比大幅上升77.1%。

二手房方面,據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),5月1日至5日期間,18個重點城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右。

無論是新房還是二手房,北京的表現(xiàn)都是一枝獨秀。

在新房成交表現(xiàn)上,北京的成交量同比增長5倍,是增幅最大的城市;二手房同樣,北京五一期間的二手房成交量同比增長超過100%,也是領(lǐng)跑全國。

簡一老師想再一次對北京樓市做一個預(yù)測:

回暖,這一次是真的。

北京剛需,這一次真的應(yīng)該跑步進場了。

北京樓市,現(xiàn)狀如何?當前的北京樓市,有兩個最為顯著的特征。

第一是整體市場的強勢回暖;

第二是學區(qū)房的狂歡。

五一期間,北京的房產(chǎn)中介很忙。隨著疫情得到有效控制,北京防控等級下調(diào),大部分小區(qū)帶看已經(jīng)恢復(fù)正常,二手房市場頓時活躍了一波。

簡一老師查看了鏈家網(wǎng)的帶看數(shù)據(jù)——整個4月,北京鏈家共帶看了420658次,而5月1日-3日總帶看就已達到了112219次,已超過4月帶看總量的1/4,每日帶看均超過37000次,而2019年同期單日帶看次數(shù)則均不超25000次。

再看成交數(shù)據(jù),假期前三天,鏈家北京的每日二手房成交量分別達到331套、376套、424套,3天共成交1131套,而去年同期僅為341套,同比大漲231.7%。

簡一老師認為,這背后其實是又多重因素的綜合作用。

第一,北京五一期間的樓市熱度,其實在4月就已經(jīng)開始鋪墊。

回暖并不是突如其來的。4月,北京二手房住宅網(wǎng)簽11973套,創(chuàng)年內(nèi)新高。相較于3月,北京二手房成交漲幅為52.6%,雖相比2019年4月的14438套仍有差距,但回暖明顯。也就是說,其實4月北京二手房市場成交就已經(jīng)基本恢復(fù)到去年同期的八成水平,到了五一,只能說市場又添了一把火。

第二,特殊的五一檔期和北京疫情防控等級下調(diào),就是市場的助燃劑。

雖然說今年五一對比去年同期的成交量翻了3倍多,但今年的五一假期確實有其特殊性。

去年4月15日國管公積金政策出臺后,樓市已經(jīng)從小陽春開始下調(diào),而且假期大部分人都選擇出游,慣例成交量不會高。而今年比較特殊,由于疫情,大部分人未選擇遠游,前期積壓的購房者的確不少。又恰逢防控有所松動,帶看解禁,市場活躍在意料之內(nèi)。

不過,在簡一老師看來,目前的市場活躍在短期內(nèi)對房價的影響是有限的。簡一老師也幫各位讀者了解了一下當前北京二手房市場的行情,我的中介朋友表示:目前,一般按照市場價水平報價的差不多1個月可以成交,略低于市場價1%-2%左右大概兩周就能成交。

盡管熱度抬升,價格尚未抬頭。

也就是說,

但如果熱度保持,價格應(yīng)該也會在未來有所反應(yīng)。

北京樓市的一片熱鬧之中,學區(qū)房又表現(xiàn)得尤為搶眼。

北京最熱市場——學區(qū)房

研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,"五一"期間,北京市西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%,其中,金融街和德勝片區(qū)的交易增長尤其明顯。

在此前的文章中,簡一老師說到過,北京作為全國調(diào)控最嚴的城市,三年房價幾乎跌去20%——哀鴻遍野中,西城區(qū)儼然成為北京房價最堅挺的片區(qū)沒有之一。

原因也很簡單,當優(yōu)質(zhì)學區(qū)始終是稀缺資源,西城區(qū)就永遠是北京的房價高地。

"五一"期間西城區(qū)交易量的升溫,甚至拉高了整個北京二手房的交易均價。數(shù)據(jù)顯示,"五一"期間北京鏈家的平均成交價為63530元/平方米,比4月的交易價格有明顯提升。

這是天價學區(qū)房"最后的狂歡"了。

不過也有人說,

北京學區(qū)房,即將成為歷史?這里就不得不提到北京在四月最后一天發(fā)布的學區(qū)房新政了。

4月30日,北京市發(fā)布了2020年義務(wù)教育入學政策:

今年在"幼升小"階段將繼續(xù)穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學方式,對房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女,繼續(xù)實行原有單校劃片,不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片。

新政一出,西城區(qū)立刻風云涌動。

為何?

第一,眾所周知,西城區(qū)一直處于北京學區(qū)房鄙視鏈的頂端,

一種說法是西城的好學校特別多,另一種說法是,西城區(qū)基本沒有不好的學校。

作為與海淀區(qū)齊名的全國著名教育大區(qū),西城區(qū)早就被戲稱擁有"宇宙中心"學區(qū)房,并且被無數(shù)次地貼上了"天價"標簽。

第二,在"多校劃片"這個政策上,西城區(qū)是北京最后的"釘子戶"。

朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等早已實施了多校劃片,西城區(qū)是實施最晚的了。

第三,從本次新政看,今年最大的看點當屬西城。

其中最受關(guān)注的一條是,自2020年7月31日后,西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時,不再對應(yīng)登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。

以上三點一羅列出來,西城區(qū)的二手房之熱瞬間得到了完美解釋——

在7月31日之前買西城的學區(qū)房,依然可以享受單校劃片的老政策,于是一部分對西城優(yōu)質(zhì)學區(qū)房有強烈需求的人群可能會在接下來兩個月內(nèi)快速買房,爭取在7月底之前辦完房產(chǎn)證,以享受未來依然確定的好學區(qū)資源。

對于稀缺板塊、附帶稀缺資源價值的房產(chǎn)來說,買房真的是對資源的爭奪、也是一場戰(zhàn)爭。

簡一老師認為,"五一"期間的北京樓市,給了買房人兩個重要信號:

附帶優(yōu)質(zhì)資源的房產(chǎn)永遠具有保值能力和升值潛力,因此學區(qū)房不死。

1、 第一條可以在全國范圍通用,即

西城區(qū)學區(qū)房市場的快速活躍有可能帶動整個北京樓市的快速反彈,

2、 第二條希望北京的購房者足夠重視,即有買房需求的朋友需要做好心理準備,否則就應(yīng)當跑步進場。

關(guān)鍵詞: 房價下跌 北京 背后信號

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