2021年，房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大。在“房住不炒”的主基調(diào)下，調(diào)控政策從金融、財(cái)稅、土地及供需端等多方面精準(zhǔn)發(fā)力，不僅平抑了個(gè)別城市樓市過(guò)熱態(tài)勢(shì)，行業(yè)融資狀況也得以“糾偏”，全年樓市表現(xiàn)以“穩(wěn)”為主。

對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走向，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”等。12月27日，2022年央行工作會(huì)議提出，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

政策調(diào)控成效明顯

據(jù)了解，今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，地方調(diào)控更加高頻化和精準(zhǔn)化。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，全國(guó)73地的政策加碼次數(shù)多達(dá)249次。

其中，金融和信貸調(diào)控成施策重點(diǎn)。針對(duì)備受關(guān)注的經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市問(wèn)題，今年3月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布通知，從借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、抵押物管理等方面提出嚴(yán)格要求。

熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控也不斷加碼。典型如深圳，重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，并以查處“深房理”作為政策加碼的最高峰;廣州則側(cè)重分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控;上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞。同時(shí)，還有一些城市紛紛出臺(tái)“限跌令”，長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧等城市則通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市。

房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)總體下調(diào)：新建商品住宅只有9個(gè)城市上漲，2個(gè)城市價(jià)格持續(xù)平穩(wěn);而二手住宅僅有3個(gè)城市上漲，4個(gè)城市維持平穩(wěn)，其余城市都是降價(jià)。

土地市場(chǎng)重在引導(dǎo)理性競(jìng)爭(zhēng)，“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制加快完善，土地競(jìng)拍規(guī)則不斷優(yōu)化。例如，上海規(guī)定競(jìng)得地塊后，不得以任何形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)讓?zhuān)乐狗科髧鷺?biāo)。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，全國(guó)300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了24%和10%。集中供應(yīng)是土地市場(chǎng)的重大變化，被視為“從源頭確立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉對(duì)未來(lái)管控房?jī)r(jià)意義重大。

“從整體上來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控成效還是很明顯的。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴中國(guó)商報(bào)記者，政策強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性，從金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多方面協(xié)同發(fā)力，改善性住房需求得到一定滿足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資更為合理。

“全年樓市表現(xiàn)以穩(wěn)為主，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍在深化，過(guò)熱過(guò)冷都不利于市場(chǎng)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)短期地方將加快落實(shí)“因城施策”，一些市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市政策微調(diào)預(yù)期較強(qiáng)。

房企融資環(huán)境轉(zhuǎn)暖

今年前三季度房企到位資金增速收窄、資金承壓。從10月開(kāi)始，房企接二連三的債務(wù)違約令市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

在此背景下，四季度以來(lái)，“合理的資金需求應(yīng)得到滿足”“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等表態(tài)，不斷為前期融資政策適度糾偏，以穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境已出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元，相較于10月的130.01億元，增長(zhǎng)186%;信用債平均利率為3.8%，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

年底正值房企銷(xiāo)售回款重要時(shí)期，部分企業(yè)在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，保持了良好的承壓性。來(lái)自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為1161.4億元，同比增長(zhǎng)10.7%。其中，銷(xiāo)售額超千億元房企35家，較去年同期增加3家;超百億元房企151家。

此外，房企審慎拿地步調(diào)也更為穩(wěn)健。今年前11個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額23461億元，同比下降17.7%;門(mén)檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為49.3%，與前10個(gè)月相比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，占比持續(xù)下降。

促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展至關(guān)重要。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)會(huì)有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)金融審慎管理也將進(jìn)一步完善。

陳晟對(duì)記者表示，市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于良性和循環(huán)兩個(gè)方面：良性也就是要避免資本無(wú)序擴(kuò)張、脫實(shí)向虛的問(wèn)題得到相應(yīng)解決;循環(huán)則是從資本的籌措到投資的選擇，再到土地的獲取、建筑的施工，以及下游的匹配到最后的交付，保障群眾住得更方便、更舒心。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，2022年將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。要穩(wěn)妥地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)城市政府的主體責(zé)任，進(jìn)一步保障剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。

房地產(chǎn)稅推進(jìn)落地勢(shì)在必行。近日召開(kāi)的全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議明確：深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。時(shí)值年底，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)操階段，距離最終落地僅剩時(shí)間問(wèn)題。

此外，“為加強(qiáng)購(gòu)房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障，預(yù)計(jì)2022年地方政府仍將加強(qiáng)‘保交樓’環(huán)節(jié)的推進(jìn)，但為舒緩房企短期資金壓力，地方或?qū)で蟊＝桓杜c提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率之間的平衡，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”中指研究院認(rèn)為。

“未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)落實(shí)去杠桿，同時(shí)行業(yè)仍然大有可為，比如，改善性需求會(huì)一直存在，住房租賃、城市更新等迎來(lái)政策支持。”盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。

對(duì)于企業(yè)而言，該如何實(shí)現(xiàn)新發(fā)展?“在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，單靠運(yùn)營(yíng)已經(jīng)無(wú)力推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，房企應(yīng)著力在戰(zhàn)略層面展開(kāi)角逐，通過(guò)多元化產(chǎn)品升級(jí)和多元并購(gòu)等，進(jìn)入新的細(xì)分市場(chǎng)，嘗試獲取更多的新機(jī)會(huì)。”金融行業(yè)分析師王赤坤對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。

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