隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，市場(chǎng)信心得到恢復(fù)。戴德梁行最新發(fā)布的廣州商辦市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，盡管今年以來(lái)不斷有新項(xiàng)目入市，但寫字樓租金并沒(méi)有受到結(jié)構(gòu)性影響，第三季度租金環(huán)比僅微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，而凈吸納量卻達(dá)到了五年內(nèi)同期最高水平。

廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率

天河+琶洲，消化全市七成多寫字樓租賃需求

在廣州寫字樓市場(chǎng)，位于琶洲商務(wù)區(qū)的環(huán)球夢(mèng)大廈在第三季度投入使用，為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，也使廣州甲級(jí)寫字樓存量擴(kuò)容至551.4萬(wàn)平方米。

不過(guò)總體來(lái)看，由于疫情影響，多個(gè)項(xiàng)目延期交付，新增供應(yīng)有限，全市空置率延續(xù)今年以來(lái)的下降趨勢(shì)，環(huán)比微降0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.8%。租金止跌企穩(wěn)，環(huán)比僅微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)定在每月每平方米178.6元。在經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇及大量新增供應(yīng)的刺激下，截至三季度末，廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)與凈吸納量均達(dá)到五年內(nèi)同期最高水平。

從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，以珠江新城、體育中心、越秀為代表的成熟商務(wù)區(qū)，仍然是全市租賃需求的主要承接區(qū)域，前三季度空置率都有不同程度下降。尤其是天河區(qū)，凈吸納量占全市四成多。另一方面，新興區(qū)域琶洲以13.7萬(wàn)平方米的吸納規(guī)模，占據(jù)了全市近三成凈吸納量。

對(duì)此，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，辦公氛圍成熟的商務(wù)區(qū)依然是多數(shù)企業(yè)租賃選址的優(yōu)先考慮。但對(duì)于高成長(zhǎng)型的企業(yè)而言，為應(yīng)對(duì)快速擴(kuò)張帶來(lái)的辦公需求，會(huì)傾向琶洲這樣的新興區(qū)域。如名創(chuàng)優(yōu)品、今日頭條，分別在琶洲承租2.7萬(wàn)方和3萬(wàn)方辦公空間。

未來(lái)展望：供應(yīng)回升，去化承壓

新增的寫字樓租賃需求來(lái)自哪里?

整體來(lái)看，專業(yè)服務(wù)、金融業(yè)、TMT仍然是需求主力。其中專業(yè)服務(wù)業(yè)成交占比居首，較上季度擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。以律所、保險(xiǎn)為代表的細(xì)分行業(yè)租戶選擇搬遷至面積更大或品質(zhì)更高的辦公空間，如盈科律師事務(wù)所租下周大福金融中心近4000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但擴(kuò)張的需求仍然更多的來(lái)自成長(zhǎng)中的互聯(lián)網(wǎng)與科技類企業(yè)。例如快手租下廣電平云廣場(chǎng)5000平方米辦公室用于擴(kuò)租。

展望未來(lái)，戴德梁行認(rèn)為，今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)預(yù)計(jì)將有 73萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，集中分布在琶洲與珠江新城區(qū)域。供應(yīng)的回升使得市場(chǎng)承壓，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全市空置率將有所上升。在可預(yù)見(jiàn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，樓宇表現(xiàn)有望出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)寫字樓的核心競(jìng)爭(zhēng)力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

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