今年上半年，叮咚買菜、美團買菜等企業(yè)在廣州和東莞等地悄然租下了不少面積的高標倉。不僅是生鮮電商，一家主要面向海外市場的服裝類即時零售平臺及其供應鏈相關企業(yè)也在廣佛周邊也租賃了約60萬平方米的物流倉，比3個廣州天河城的建筑面積還要多。

自去年年初疫情暴發(fā)后，商業(yè)模式正在加速改變。隨著數字化轉型的滲透，物流地產的需求日益旺盛。據世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務|產業(yè)地產部負責人鄧偉介紹，目前，廣州物流倉空置率創(chuàng)下三年來的新低，而租金在半年中上漲了2.5%。這個漲幅好于寫字樓和零售市場的租金表現(xiàn)。

不只是省會城市，仲量聯(lián)行的數據顯示，高標倉租賃市場整體“供不應求”的現(xiàn)狀導致大灣區(qū)五座城市高標倉整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

廣州倉儲物流新增供應與凈吸納量表現(xiàn)

(圖表來自世邦魏理仕)

今年以來，物流倉儲市場供不應求

根據世邦魏理仕的統(tǒng)計，自2017年以來，廣州的物流倉儲市場在今年上半年首次出現(xiàn)了“供不應求”的現(xiàn)象：新增供應小于凈吸納量。

據鄧偉介紹，2021年上半年廣州凈吸納量達到18.5萬平方米，比2020年全年還要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高標倉庫。但同期的新增供應卻不到10萬平方米。尤其是二季度，為0新增。但當季的凈吸納量卻是近八個季度以來的第二高。

而在整個粵港澳大灣區(qū)，仲量聯(lián)行的數據顯示，今年上半年，深圳和惠州也均未見新增倉儲面積入市。高標倉市場新增供應較少，分布也不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，佛山上半年新入市的倉儲面積為31萬平方米，東莞僅為6萬平方米。

該機構表示，今年1-6月，在處于低位供應和強勁市場需求的雙重作用下，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州這五座城市的高標倉儲市場整體空置率繼續(xù)走低。比如佛山，上半年的新增倉儲面積，一入市即全部租出。

物流市場租金水平上漲

在物流市場，誰是大租戶?“跨境電商表現(xiàn)最為積極。”據鄧偉介紹，零售和制造業(yè)是物流市場的主力客戶，而在零售業(yè)租戶中，91%又來自跨境電商。

他表示，超大型租戶在區(qū)域的擴張和積極吸納，帶動廣州空置率下降3.8個百分點至季末的7.6%，半年下跌了5.4個百分點，創(chuàng)下三年來的空置率新低。

而空置率的下降和需求的增長，又帶動了租金的上漲。截至6月底，廣州倉儲物流市場的平均租金達到每月每平方米37.8元，在半年內上漲2.5%。

仲量聯(lián)行的數據則顯示，今年上半年，“供不應求”的現(xiàn)狀導致大灣區(qū)五座城市高標倉整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。其中，由于東莞擁有同時輻射廣州和深圳兩個核心城市的良好區(qū)位和相對完備的倉庫硬件設施配套，市場對其轄區(qū)內的倉儲空間需求更大，當地租金上半年的漲幅達到3.2%，在五座城市中位列首位。

廣州倉儲物流市場情況

(圖表來自世邦魏理仕)

“展望未來六個月，廣州將迎來106萬平方米的新增高標倉供應，使全年新增供應達113萬平方米，比去年增長近4倍。”談到下半年的市場情況，鄧偉表示，這一波供應高峰，將推動廣州倉儲物流設施空置率的上升。但得益于這些項目大多位于理想的區(qū)位，如白云、黃埔、南沙等缺少可租面積的地區(qū)，因此需求面較為樂觀。

“考慮到來自傳統(tǒng)電商的穩(wěn)定需求增長，加之新增的來自生鮮電商和即時零售企業(yè)的需求逐步進入市場，預計短期內租金仍將穩(wěn)中有升。”仲量聯(lián)行華南區(qū)產業(yè)與物流服務部總監(jiān)張寧透露，由于即時零售平臺短期內擴充的巨大需求極大地強化了業(yè)主的信心，有企業(yè)已提前預租了不少空間，緩解未來供應集中上市的壓力。“雖然今年下半年五座城市新增倉儲供應將超過120萬平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項目的市場反應良好，預租情況理想。因此，我們預期今年下半年市場需求將有助消化新增供應，五座城市整體空置率水平不會有大幅增加。”

關鍵詞： 廣州 電商 物流倉 空置率 租金上漲