廣州住房公積金管理中心于6月8日正式發(fā)布《廣州住房公積金管理中心關(guān)于印發(fā)廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法的通知》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，6月9日起開(kāi)始實(shí)施，有效期為5年?！锻ㄖ分赋?，公積金貸款期限不超過(guò)30年;二手房貸款期限與樓齡之和不超過(guò)50年。借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人法定退休年齡后5年，且最高不得超過(guò)65歲。并增加了持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工貸款的規(guī)定，以及增加明確不予貸款情形。

人才購(gòu)房同享公積金貸款

值得關(guān)注的是，最新《通知》支持人才引進(jìn)，只要符合人才購(gòu)房要求，持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工，享有廣州市戶籍繳存職工待遇。數(shù)據(jù)顯示，黃埔人才購(gòu)房比例約為10%。人才購(gòu)房能享公積金貸款福利，可吸引更多的人才、人口落戶廣州。

同時(shí)，對(duì)由政府安置或自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部，公積金中心優(yōu)先提供住房公積金貸款。

相比此前的政策，最新辦法增加不予貸款情形，以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。其中，別墅、獨(dú)立成棟住宅、僅購(gòu)買(mǎi)住房部分產(chǎn)權(quán)份額(共有產(chǎn)權(quán)住房除外)類(lèi)物業(yè)，都不可以公積金貸款。

月供不超過(guò)家庭收入50%

《通知》明確，公積金貸款月供不超過(guò)申請(qǐng)人家庭收入的50%。

新政對(duì)個(gè)人住房公積金的可貸款額度做出三大項(xiàng)要求，同時(shí)符合要求時(shí)方可獲得貸款。一是不高于公積金繳存賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù);二是不高于廣州市住房公積金貸款最高額度;三是不高于購(gòu)房總價(jià)款×(1-最低首付比例)。

貸款年限從20年提高到30年

在貸款期限上，新規(guī)從過(guò)往規(guī)定的20年提高到30年。二手房貸款期限與樓齡之和，也從之前的不超過(guò)40年，調(diào)至不超過(guò)50年。貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人法定退休年齡后5年，不得超過(guò)65歲。兩人或兩人以上購(gòu)買(mǎi)同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，以貸款期限最長(zhǎng)的計(jì)算。

需要注意的是，購(gòu)房人不屬于同一個(gè)家庭的，住房套數(shù)按購(gòu)房人各自所在家庭名下住房套數(shù)多的一方的套數(shù)計(jì)算。這一新政嚴(yán)厲的打擊“深房理”式的眾籌買(mǎi)房。

算筆賬

月供利息可省千元

以一套樓齡20年的二手房為例，公積金貸款100萬(wàn)(夫妻二人最多貸款100萬(wàn))，利率為3.25%，之前最多可貸款20年，每月需還5672元;現(xiàn)在可貸款30年，每月需還4352元，月供可減少1320元。少供部分主要在“月供本金”體現(xiàn)，月供利息起步一樣，隨著年限的增加逐漸減少?？偫⒍嗔思s20.6萬(wàn)，年限多了10年，本金逐漸增多到30年還本。

熱點(diǎn)問(wèn)答

新政下二手房公積金可貸額度如何算

問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)如何計(jì)算住房公積金貸款可貸額度和應(yīng)支付的首付款?

廣州市住房公積金管理中心答(下同)：舉例說(shuō)明：假設(shè)小李未婚且單獨(dú)購(gòu)房，申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，名下無(wú)房且無(wú)貸款記錄，依據(jù)當(dāng)前政策最低首付款比例為30%。其購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽合同成交價(jià)為200萬(wàn)元，核查(評(píng)估)價(jià)為190萬(wàn)元。根據(jù)第十一條第(三)款，其住房公積金可貸額度不高于：190萬(wàn)×(1-30%)=133萬(wàn)元，需支付的首付款不低于：200萬(wàn)-133萬(wàn)=67萬(wàn)元。最終可貸額度結(jié)合第十一條其他規(guī)定經(jīng)審核后確定。

問(wèn)：申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，可以合并計(jì)算配偶或者共同購(gòu)房人的收入嗎?

答：申請(qǐng)人的配偶、共同購(gòu)房人、共同購(gòu)房人的配偶如在申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)在廣州市正常繳存住房公積金的，在計(jì)算家庭總收入時(shí)，可以合并計(jì)算其個(gè)人收入。繳存職工收入按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：住房公積金繳存基數(shù)未達(dá)本市當(dāng)時(shí)繳存基數(shù)上限的，其個(gè)人收入以繳存基數(shù)為準(zhǔn);繳存基數(shù)達(dá)上限的，其個(gè)人收入以其繳存基數(shù)和工資兩者之間的較高值為準(zhǔn)，工資以繳存職工在公積金中心登記的數(shù)額為準(zhǔn)。

問(wèn)：如何判斷所購(gòu)住房的樓齡?

答：主要通過(guò)房地產(chǎn)主管部門(mén)確認(rèn)的房屋信息以及具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的房屋核查(評(píng)估)報(bào)告綜合判斷住房樓齡。

案例：小張2021年購(gòu)買(mǎi)二手房并申請(qǐng)住房公積金貸款，公積金中心獲取的信息如下：網(wǎng)簽合同顯示建筑時(shí)間為1990年，房產(chǎn)證測(cè)繪時(shí)間顯示1998年，核查(評(píng)估)報(bào)告顯示樓齡21年，則公積金中心依據(jù)上述時(shí)間中最早的1990年認(rèn)定該套房屋樓齡為31年。

問(wèn)：多人共同購(gòu)房的，如何計(jì)算住房套數(shù)?

答：如購(gòu)房人單獨(dú)購(gòu)房或者同一個(gè)家庭的成員共同購(gòu)房，則住房套數(shù)為家庭中所有成員(購(gòu)房人本人、配偶、未成年子女)各自名下的住房套數(shù)之和;如果購(gòu)房人不屬于同一個(gè)家庭的，住房套數(shù)按購(gòu)房人各自所在家庭名下住房套數(shù)多的一方的套數(shù)計(jì)算。

案例1：A與配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下無(wú)住房?，F(xiàn)A與配偶共同買(mǎi)房，A個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款，則家庭住房套數(shù)為A、配偶、未成年子女各自名下住房套數(shù)之和，即兩套。當(dāng)前住房公積金貸款申請(qǐng)屬于購(gòu)買(mǎi)家庭第三套住房，不符合貸款條件。

案例2：B與其朋友C名下各有一套住房，兩人的配偶和未成年子女均名下無(wú)房。現(xiàn)B、C共同買(mǎi)房，B個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款。則計(jì)算家庭住房套數(shù)時(shí)，B家庭和C家庭住房套數(shù)均為一套。當(dāng)前住房公積金貸款申請(qǐng)屬于購(gòu)買(mǎi)第二套住房。

案例3：D家庭名下無(wú)房，其朋友E家庭名下有2套住房?，F(xiàn)D、E共同買(mǎi)房，D個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款。則當(dāng)前住房公積金貸款申請(qǐng)屬于購(gòu)買(mǎi)第三套住房，不符合貸款條件。

新政亮點(diǎn)

新政支持人才引進(jìn)

廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法上一次頒布是在2018年2月。廣州市住房公積金管理中心對(duì)新政策進(jìn)行解讀，指出新舊政策最大的變化有四方面：

●支持人才引進(jìn)。在符合廣州市人才購(gòu)房政策前提下，增加持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工申請(qǐng)住房公積金貸款的，享有廣州市戶籍繳存職工待遇。

●增加對(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先提供住房公積金貸款的規(guī)定。異地繳存時(shí)間以及退役軍人在軍隊(duì)繳存時(shí)間可以和本市繳存時(shí)間合并計(jì)算。

●增加不予貸款情形，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。包括：房屋用途為別墅、房屋為獨(dú)立成棟住宅、僅購(gòu)買(mǎi)住房部分產(chǎn)權(quán)份額(共有產(chǎn)權(quán)住房除外)。

●二手房貸款最長(zhǎng)期限參照其他公積金中心和商業(yè)銀行規(guī)定，由20年調(diào)整至30年，樓齡加貸款年限由不超過(guò)40年調(diào)整至50年。

專(zhuān)家觀點(diǎn)

利好老城區(qū)老舊二手房成交

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，此次新規(guī)除了第三套房、沒(méi)有結(jié)清等原有不予貸款的情形外，本次新規(guī)又新增了購(gòu)買(mǎi)別墅、獨(dú)立成棟住宅等不予貸款的情形，再次明確公積金貸款優(yōu)先保障剛需的特征。

“公積金貸款的利率比商業(yè)貸款要優(yōu)惠很多，它的福利性和保障性注定了必須對(duì)使用人群有所限制”。肖文曉認(rèn)為，新規(guī)提出二手房貸款最高年限調(diào)整至30年，樓齡加貸款年限調(diào)整至50年，主要是在二手房樓齡增長(zhǎng)以及房?jī)r(jià)上升的背景下，希望通過(guò)延長(zhǎng)貸款年限，降低市民的月供門(mén)檻和購(gòu)買(mǎi)壓力，支持已經(jīng)在廣州超過(guò)半壁江山的二手房交易。肖文曉認(rèn)為，這對(duì)于市民購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候選用公積金是有幫助的，“特別是老城區(qū)那些樓齡比較舊的二手房”。

在廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文看來(lái)，此次新政有利于剛需人群購(gòu)房，有利于外來(lái)人才購(gòu)房。新規(guī)公積金貸款更規(guī)范，使用更嚴(yán)格。“短期看，符合資格的人數(shù)會(huì)有所減少，貸款額度也將有所降低”。其認(rèn)為，新規(guī)對(duì)廣州樓市影響不會(huì)太大，但短期會(huì)令炒樓者失去住房公積金這個(gè)資金來(lái)源。

關(guān)鍵詞： 廣州 樓市新政 二手樓 貸款年限