亞洲資本網(wǎng) > 資訊 > 國(guó)內(nèi) > 正文
廣州樓市現(xiàn)狀如何 未來幾年高位橫盤或成常態(tài)
2020-09-04 15:45:00來源: 功夫財(cái)經(jīng)

01

廣州樓市,兩大熱門

談到近期的廣州樓市,很多人感到迷茫。

有人認(rèn)為,相比深圳、東莞,廣州樓市的盤子太大,多區(qū)域、多中心,廣佛一體化,供應(yīng)沒個(gè)邊、沒個(gè)界,隨便都能找到200萬平方米的超級(jí)大盤,樓市彈性不足。再說,“7.24”房地產(chǎn)工作會(huì)和“7.30”會(huì)議以后,政策基調(diào)轉(zhuǎn)為收緊,反彈不到哪去。

但有人不樂意了。當(dāng)下的廣州樓市,就像投資A股,全局平淡掩蓋不了局部火熱。

廣州作為一線城市,也是華南中心、大灣區(qū)雙核之一,區(qū)域規(guī)劃利好很多,產(chǎn)業(yè)升級(jí)快。以琶洲(互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)意文化)、黃埔(高端制造)、南沙(現(xiàn)代服務(wù)業(yè))為代表的重點(diǎn)區(qū)域,定位很高,面貌一天一個(gè)樣。

這些區(qū)域的房?jī)r(jià),比深圳低多了,甚至還不如二線城市的廈門、三亞,下一步可能要被杭州趕上去了,這不就是機(jī)會(huì)嗎?

7月中旬,深圳、東莞限購(gòu)之后,倉(cāng)皇逃出的資金一路向西,狂奔到了廣州南沙。記得當(dāng)時(shí),南沙某樓盤打出“身在南沙、心在前海”口號(hào)。

南沙的定位,比深圳前海還要高端,不僅是廣州“唯一不二”的副中心,還是華南最大的自貿(mào)區(qū),真正的大灣區(qū)核心。但是,南沙整體房?jī)r(jià)還停留在“2萬+”,即便是南沙核心——明珠灣起步區(qū)的房?jī)r(jià),也才“3萬+”。

面對(duì)這樣的價(jià)格,比前海還高端的規(guī)劃,深圳客當(dāng)然毫不手軟了。據(jù)悉,南沙新房成交客戶來源中,深圳客戶占比從7月份之前的17%,提升到了50%。

從南沙看,廣州樓市確實(shí)火,7月中旬以來,南沙新房成交快速上升,周成交量均超300+套,到8月中旬更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的664套。

而且,南沙土地市場(chǎng)也熱得發(fā)燙,8月先后誕生2個(gè)地王,8月20日深圳房企深業(yè)置地拿下橫瀝島搖號(hào)地塊,樓面價(jià)19140元/平,刷新南沙地價(jià)。

圖:6月份以來南沙新房周成交量(單位:套)

廣州的另一個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)——新黃埔(蘿崗),近期樓市也比較熱。

以區(qū)政府所在地、片區(qū)面貌最好的科學(xué)城為例,學(xué)區(qū)房、次新房的價(jià)格漲幅在10%左右,比如萬科東薈城、萬科金色夢(mèng)想、譽(yù)城南苑和北苑等。

這里的樓市回溫,一個(gè)重要的原因是區(qū)域定位很高,總部經(jīng)濟(jì)+信息技術(shù)+生物醫(yī)藥+高端制造,產(chǎn)業(yè)落地比較快,知識(shí)城、科學(xué)城產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)好,區(qū)域面貌也不錯(cuò),交通短板在迅速補(bǔ)上,而房?jī)r(jià)還在2-3萬元,這是各路購(gòu)房者看好新黃埔的主要原因。

注:黃埔新房成交80%集中在蘿崗所在的新黃埔

還有一個(gè)重要原因,就是名校加持。作為高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),新黃埔這幾年一直在招商引資,但教育配套比較差,拖累了招商工作和引進(jìn)人才。

為吸引大家買房,中心區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源——華師附、廣州二中等這些名校,都在建新黃埔分校了。一旦和名校沾上邊了,房子就好賣了。

其實(shí),不僅是黃埔,南沙、白云、增城,這些外圍樓市供應(yīng)的主力區(qū),靠名校賣房是普遍套路。

試想,中心6區(qū)名校學(xué)位房?jī)r(jià)格,都到“8萬+”了,如天河華附、廣州中學(xué);越秀區(qū)名校扎堆兒,執(zhí)信、省實(shí)等名校的學(xué)位房?jī)r(jià)格,甚至到了“10萬+”,但在新黃埔這里,名校學(xué)位房?jī)r(jià)只要3萬多。

有學(xué)位光環(huán),甭管是不是合作辦學(xué),需要多長(zhǎng)時(shí)間沉淀、分校和本部師資有無差距,名校加持能抓住購(gòu)房者的心思,房子賣的就是好。華師附、廣州外國(guó)語、廣大附等作為廣州最好的中學(xué)、小學(xué),都在南沙設(shè)分校。

去年,廣外南沙分校“開放日”,數(shù)萬家長(zhǎng)參觀,樓市能不好嗎?

除名校外,軌道交通也少不了。廣州太大了,市中心到南沙、增城要60公里,到科學(xué)城要30公里。買房選擇多,同樣是3萬元的均價(jià),番禺、白云、老黃埔、廣佛等,選擇很多,通勤也不錯(cuò)。

所以,軌道交通就是賣房的利器。在新黃埔,除已開通的6號(hào)線、21號(hào)線、28號(hào)線外,有軌電車1號(hào)線試運(yùn)營(yíng),7號(hào)線開通首段。未來,還有電車2號(hào)線、17、23、29、37號(hào)線等。

南沙也一樣。原來的地鐵4號(hào)線因“太慢”被詬病,新規(guī)劃的18、22號(hào)線,相比4號(hào)線提速了4倍,可謂自貿(mào)區(qū)速度。

作為廣州唯一的海岸線,南沙地處珠三角幾何中心,珠江口有12條跨江通道,其中有7條途經(jīng)南沙,足以看出南沙“樞紐”的地位。

近期,南沙到深圳機(jī)場(chǎng)水上航線開通、使得南沙和深圳的距離都大大拉近,從一個(gè)小時(shí)的路程縮短到了30分鐘。

02

南沙的火爆能持續(xù)多久?

南沙、黃埔、花都等,近期樓市成交量回升,還有一個(gè)推動(dòng)力,就是人才政策。

去年開始,外圍這幾個(gè)區(qū)都發(fā)布了人才綠卡政策。符合條件的人才,購(gòu)首套房時(shí)不受戶籍、社保和個(gè)稅繳存時(shí)間限制。

疫情后的一段時(shí)間,樓市比較冷清,人才綠卡認(rèn)證也睜眼閉眼,假證販子又活躍了,中介代辦很普遍,花錢買個(gè)綠皮證書,輕松解決購(gòu)房資格,也是這些區(qū)域樓市回暖的推動(dòng)力。

7月中旬以后,政策風(fēng)向變了,深圳、東莞限購(gòu)以后,估計(jì)私下做了“窗口指導(dǎo)”,廣州這幾個(gè)區(qū)“人才政策”嚴(yán)格起來了,學(xué)歷證書要驗(yàn)證,綠皮的職業(yè)資格證書不好使了,要藍(lán)皮的證書(通過考試或評(píng)審才能拿到)。

比如,花都現(xiàn)在辦理人才綠卡,需要在花都區(qū)繳納6個(gè)月社保。

從銷售情況看,除南沙以外(深圳投資客多),其實(shí)8月以來廣州其他區(qū)域的成交量都開始下行了。

比如,占到廣州新房交易量30%多的增城,7月份周均成交量高達(dá)650套,8月以來連續(xù)下降;黃埔區(qū)近2周的成交量,也從7月份周均3500套的水平,降至2200套。從下圖來看,其他區(qū)也類似。

出現(xiàn)這種情況,一方面在于政策邊際收緊,包括管理層要求“資金直達(dá)實(shí)體”,LPR連續(xù)4個(gè)月未降,按揭貸款利率邊際收緊。

另外,廣州作為華南中心城市,商業(yè)和制造業(yè)實(shí)體為主,監(jiān)管容忍程度很低,自然要做出表率,各區(qū)乖乖地收緊了人才政策,防止限購(gòu)被人為突破,引發(fā)輿情。

最近的一周(8.10-8.16),廣州有8個(gè)新盤入市,720套新增房源供應(yīng),番禺2個(gè)盤首開,黃埔、增城、南沙6盤加推入市,但整體去化表現(xiàn)差,去化率低至12.5%左右。

也就是說,當(dāng)疫情后積累的需求釋放完畢,外圍把投資炒房的口子堵上了,調(diào)控開始收緊,回暖的動(dòng)力就弱了。

圖:6月份以來廣州周度成交量走勢(shì)圖(單位:套)

我們看到,拋開南沙的話,廣州整體成交量已趨于平穩(wěn),甚至開始有下降的跡象。即便是占到廣州1/5-1/4成交量的南沙,當(dāng)前的火爆,也主要靠的是深圳等地的外來投資客。

但無論是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海,還是有深莞一體化、濱海灣新區(qū)利好的東莞,又或是深惠一體化下的惠州等,都有規(guī)劃利好,而且中山、惠州的房?jī)r(jià)要比南沙低,南沙的火爆能維持多久呢?

03

廣州不具備大幅反彈的條件

相比北上深、杭州、廈門、合肥、武漢、海南等城市,廣州樓市穩(wěn)定性很高,基本面不具備大幅反彈的氣質(zhì)。

供應(yīng)上,這幾年廣州與外圍互聯(lián)互通、軌道交通不斷向外延伸,城區(qū)建設(shè)上,除了一主一副(越秀、天河、荔灣、天河、白云、黃埔等6區(qū)構(gòu)成主城區(qū),南沙為副中心)外,還在花都、從化、番禺、增城打造若干區(qū)域中心,金融和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)就規(guī)劃了19個(gè),遍及11個(gè)行政區(qū)。

2019年,廣州首次實(shí)現(xiàn)11個(gè)區(qū)全部通地鐵,總里程500公里。按遠(yuǎn)景規(guī)劃,2023年達(dá)800公里,2035年達(dá)2000公里。

軌道+地產(chǎn),已成了廣州實(shí)現(xiàn)“灣區(qū)核心”定位的主要手段。于是,近年來大規(guī)模供地(特別是外圍新區(qū)),2019年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的4200萬平方米建面,各區(qū)也一樣。

圖:廣州及全市重點(diǎn)區(qū)域年度供地建筑面積(單位:萬平米)

同時(shí),舊改開始全面放量。2019-2021三年舊改行動(dòng)計(jì)劃中,確立了4500萬平米建面的舊改規(guī)模,相當(dāng)于廣州4年左右的商品住宅成交量。

2019年,廣州28個(gè)村確立舊改,今年上半年,舊改進(jìn)一步提速,又有27個(gè)村確立舊改,其中黃埔、番禺、南沙、增城占比超過60%。

這就不難理解,為何外圍各個(gè)區(qū),動(dòng)輒200萬平方米大體量的單盤供應(yīng)(單盤就相當(dāng)于深圳半年銷售)。當(dāng)然,現(xiàn)在每個(gè)盤都是看菜下碟,先蓄客,后推盤,庫(kù)存被掩蓋起來了。

表:2020年上半年房企在廣州獲取舊改項(xiàng)目情況(以改造金額排序)

除此之外,廣佛同城、主城區(qū)無縫對(duì)接,一體化發(fā)展快速,兩地一直是大灣區(qū)的供地大戶,也是全國(guó)同城地產(chǎn)里面,規(guī)模最大的。

臨近佛山的廣鋼新城,舊改地價(jià)已經(jīng)突破4萬元了,但保利的精裝新房才賣到5萬出頭,開發(fā)商利潤(rùn)很薄,完全是靠薄利多銷,供給的性價(jià)比也很高。

之所以出現(xiàn)這種情況,就在于配套差不多、離廣鋼新城才3個(gè)地鐵站的地方,就是佛山CBD千燈湖了,多數(shù)新盤買3萬多,價(jià)差近2萬。

整體看,佛山靠近廣州的區(qū)域,房?jī)r(jià)只有廣州臨近佛山區(qū)域的1/2,且都是超級(jí)大盤,排到佛山成交量TOP10??傊A抗?yīng)將價(jià)格壓得死死的。

從需求來看,北京、上海、深圳,非富即貴、金主太多,樓市從不缺購(gòu)買力。談到廣州,創(chuàng)造樓市購(gòu)買力的行業(yè)(金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技、創(chuàng)意文化等),遠(yuǎn)不如京滬深,主打產(chǎn)業(yè)還是汽車、石化、電子信息、商貿(mào)物流等。

甚至,電子信息方面,也不完全集中在廣州,深圳、東莞、珠海、佛山等,也分流了很大一部分。產(chǎn)業(yè)相對(duì)傳統(tǒng),自然提供的購(gòu)買力也有限。

04

投資廣州,要長(zhǎng)持

還是筆者常說的那句話,廣州創(chuàng)造富豪的行業(yè)少、就業(yè)機(jī)會(huì)少,但創(chuàng)造中產(chǎn)階層的行業(yè)多、就業(yè)機(jī)會(huì)多。為啥廣州人偏愛去外圍城市買房,包括二手房,就是因?yàn)橹行某菂^(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)厝藖碚f太貴了(其實(shí),僅相當(dāng)于京滬深的60%)。

所以,沒有大刺激,廣州樓市回升可能是短暫的。

我們看看二手房市場(chǎng),從31周(7月27-8月2日)開始,成交量連續(xù)下降,從7月份的周均800套降至700套以下。

同時(shí),二手房業(yè)主降價(jià)依舊是成交主流。所以,盡管珠江新城(嘉裕公館、中?;ǔ菫车?、琶洲保利、科學(xué)城少數(shù)二手房漲價(jià),但依舊掩蓋不了市場(chǎng)的主流。

隨著政策開始收緊,前期需求釋放,加上大盤密集上市,后續(xù)成交量可能高位回落,漲價(jià)也持續(xù)不了多久。

當(dāng)然,相比北上深,廣州樓市的韌性很足,未來一段時(shí)間,高位橫盤是基本態(tài)勢(shì),前期較熱的區(qū)域有所回落,市場(chǎng)帶旺的中心區(qū)(越秀、海珠、天河等),繼續(xù)回升。

廣州的底盤非常厚,這是廣州的優(yōu)勢(shì)。商貿(mào)、物流、電子信息、教育培訓(xùn)等勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)體量大。不僅商品房?jī)r(jià)格較低,城中村占存量住房的50%,也造就了廣州的低生活成本、強(qiáng)包容性。

所以,廣州每年都有40萬以上的人口凈流入,就業(yè)和扎根容易,也就給樓市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

近期,廣州開始跨區(qū)域搶人,長(zhǎng)三角、珠三角等城市戶籍準(zhǔn)入年限在廣州累計(jì)認(rèn)可。另外,隨著大灣區(qū)軌道交通規(guī)劃出爐,廣州與外圍的通達(dá)性會(huì)越來越好,省內(nèi)居民到省會(huì)廣州買房,將是未來的常態(tài)。

底盤穩(wěn)、有韌性,這就是廣州樓市的氣質(zhì)。

這幾天,不斷有人在平臺(tái)上咨詢我廣州買房的建議。

我認(rèn)為:

投資廣州是沒有問題的,你不會(huì)高位站崗,但也別指望絕對(duì)的洼地,更別指望短期獲益(除非有2015-2016年那樣的刺激,但這是不可能的)。

要耐得住性子,無論是南沙、科學(xué)城,白云新城,還是番禺萬博、白鵝潭、北部空港新城,規(guī)劃是有點(diǎn)超前,但基本面是健康的,未來都會(huì)慢慢地發(fā)展起來的。

我們要做時(shí)間的朋友,分享城市長(zhǎng)期釋放的紅利。

當(dāng)然,到處都餅攤、餅攤得太大,而政府財(cái)力有限,總難免有坑,關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)落地、人口增長(zhǎng)、公共服務(wù)跟進(jìn),交通接駁等一些關(guān)鍵指標(biāo)。

作者:李宇嘉

關(guān)鍵詞: 廣州樓市現(xiàn)狀 高位橫盤

專題新聞
  • 蘋果8價(jià)格現(xiàn)在是多少?蘋果8p為什么被稱為機(jī)皇?
  • 清明節(jié)休市嗎?港股和a股休市時(shí)間一樣嗎?
  • 國(guó)際半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)警告美國(guó)政府 半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)包括哪些?
  • 聚美優(yōu)品年銷售額多少億?聚美優(yōu)品和唯品會(huì)關(guān)系如何?
  • 三公消費(fèi)是什么意思?三公消費(fèi)為啥不廢除?
  • 中國(guó)電信中簽號(hào)有哪些?中國(guó)電信上市股價(jià)會(huì)漲嗎?
熱點(diǎn)新聞
最近更新

京ICP備2021034106號(hào)-51

Copyright © 2011-2020  亞洲資本網(wǎng)   All Rights Reserved. 聯(lián)系網(wǎng)站:55 16 53 8 @qq.com