譚浩俊
據(jù)報道,深圳一家地產(chǎn)中介提供的“深圳商業(yè)銀行房貸利率情況”顯示,中國銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%,利率為5.39%。此前,深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%,只有個別小銀行利率松動。
上浮幅度的下調(diào),預(yù)示著首套房房貸利率上漲的力度減弱了,房貸利率有可能見頂。隨著調(diào)控的持續(xù)和力度的不減,很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了房價趨穩(wěn),特別是二手房房價出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。房產(chǎn)交易明顯出現(xiàn)了低迷現(xiàn)象。市場交易出現(xiàn)低迷,預(yù)示著無論是購房者還是炒房者,都已經(jīng)停止或放慢了節(jié)奏,對銀行來說,無疑是最直接的信號。如果首套房貸款利率繼續(xù)保持高位,甚至繼續(xù)上漲,那么,市場低迷的現(xiàn)象會更加嚴(yán)重。
樓市調(diào)控的定位是“房子是用來住的,不是用來炒的”,就是讓商品房回歸居住屬性,如果房價趨于穩(wěn)定了,甚至下跌了,首套房貸款利率仍然處于高位,甚至還在繼續(xù)上漲,就很難體現(xiàn)房子是用來住的特性,很難讓普通居民買得起。只有房價和首套房貸款利率“雙穩(wěn)定”,剛性一族才能真正享受得起住房,才能體現(xiàn)房子是用來住的。
深圳此次四家銀行的首套房貸款利率下調(diào),可能是吹響首套房貸款利率下調(diào)的沖鋒號。在接下來的時間里,其他金融機構(gòu)也可能會跟進(jìn),會對現(xiàn)行的首套房貸款政策作出調(diào)整。
更進(jìn)一步的消息是,山東菏澤已經(jīng)放松了限售政策,取消了原定的對商品房的限售,這也意味著樓市調(diào)控在個別地方出現(xiàn)了松動。個別地區(qū)限售政策的取消以及深圳四家銀行首套房房貸利率的下調(diào),無疑形成了一次偶然中帶有必然的合奏。那么,這種偶然的巧合,是否意味著樓市調(diào)控的全面放松呢?筆者認(rèn)為不會。
樓市調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在,無論是房價還是地價,無論是市場還是政府,無論是購房者還是開發(fā)商,都已經(jīng)深切地體會到調(diào)控的效果已經(jīng)基本達(dá)到,房價已經(jīng)趨于理性,購房者、炒房者以及開發(fā)商,也都在逐步向理性靠攏、變得理性。此次深圳四家銀行下調(diào)首套房貸款利率,實際也是一次理性行為,是在用行動體現(xiàn)銀行在房貸問題上,開始趨于理性了。
房貸平均利率已連續(xù)上漲近兩年,上行持續(xù)時間也已經(jīng)很長。所以,這次四家銀行下調(diào)首套房貸款利率,絕不是心血來潮,而是時機已經(jīng)成熟,已經(jīng)能夠滿足下調(diào)房貸利率的條件了,是比較理性的下調(diào)方式。
事實上,10月份以來,北京、杭州、南京等地部分銀行都已經(jīng)下調(diào)了首套房貸利率上浮量,調(diào)整幅度有所減弱。在這樣的情況下,更說明房貸利率可能已經(jīng)到了見頂?shù)拇翱?,到了停止上浮的時候了。一旦其他銀行跟進(jìn),那么,房貸利率將進(jìn)入全面下調(diào)的階段。
在經(jīng)濟面臨下行壓力的情況下,樓市也不能繼續(xù)保持低迷狀態(tài),尤其不能出現(xiàn)大的波動。通過下調(diào)首套房貸款利率的方式,鼓勵剛性需求,對支撐樓市平穩(wěn)還是有一定作用的。所以,深圳四家銀行下調(diào)首套房貸款利率,可能是當(dāng)一回開路先鋒,很快其他地區(qū)和金融機構(gòu)就會跟進(jìn)。至少,進(jìn)入1月份以后,這種現(xiàn)象會比較普遍,節(jié)奏也會比較快。只有房價上漲動力比較強的地區(qū),有可能會繼續(xù)保持緊縮狀態(tài),其他地區(qū)都會出現(xiàn)放松現(xiàn)象。
需要把握好的是,放松首套房貸款利率,只是體現(xiàn)對剛需的支持,而不是樓市調(diào)控的全面放松,遏制房價上漲,仍然是基本要求,不會改變。保住剛需,讓剛需發(fā)揮作用,才是政策調(diào)整的立足點。
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