西安樓市的風(fēng)向近期出現(xiàn)了驚人的變化。三迪曲江香頌楓丹推出473套新房源，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)通過的家庭卻只有零個(gè)。世茂璀璨傾城推出296套房，而核驗(yàn)通過的家庭只有兩個(gè)。這與西安前半年千人搶房、一房難求的局面形成了冰火兩重天的對(duì)比。

這兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于西安的南北，具有一定的樣本色彩。這兩個(gè)項(xiàng)目的情況如何，為什么突然遭遇到空前的銷售壓力?

三迪曲江香頌楓丹價(jià)格過高，是“無人問津”最重要原因

華商報(bào)記者27日查詢西安市商品住房認(rèn)購(gòu)登記平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，截至26日下午公布的數(shù)據(jù)顯示，曲江二期的代表性樓盤之一——三迪曲江香頌楓丹本次共推出473套新房源，13、22#意向登記結(jié)果公示，僅有18個(gè)人登記購(gòu)買，而經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)通過的家庭卻只有零個(gè)，未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷的家庭18個(gè)，預(yù)示該項(xiàng)目473套新房源開盤，沒有一個(gè)購(gòu)買者，這創(chuàng)下西安房地產(chǎn)市場(chǎng)從2015下半年以來首次出現(xiàn)項(xiàng)目無一人購(gòu)買的驚人現(xiàn)象。

華商報(bào)記者25日來到位于西安雁引路附近的三迪楓丹項(xiàng)目售樓部，現(xiàn)場(chǎng)看房的人還是不少，大多以問詢?yōu)橹?。一位李姓看房者稱，自己是剛需家庭，主要考慮價(jià)格、地段以及學(xué)區(qū)因素，感覺性價(jià)比不是太高，還要再考慮一下。

“關(guān)鍵買漲不買跌，現(xiàn)在明顯感受到樓市趨冷，我還是先觀望看看。而且這個(gè)項(xiàng)目雖然是精裝，但位置偏。”準(zhǔn)備下手婚房的朱女士對(duì)華商報(bào)記者說。朱女士的這種觀望心態(tài)，也代表了周圍大多打算購(gòu)房者的心態(tài)。“目前基本沒有直達(dá)公交或地鐵線路，周圍比較荒涼，也沒有成熟的商業(yè)配套。”

華商報(bào)記者注意到，該區(qū)域有不少房產(chǎn)項(xiàng)目，在前半年幾乎都是一房難求。那么，該項(xiàng)目為什么卻遭遇到無一人購(gòu)買的驚人現(xiàn)狀呢?

有地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲過快，價(jià)格明顯高于周圍項(xiàng)目，是三迪楓丹銷售遇冷最重要的因素。數(shù)據(jù)顯示，從2014年10月到2018年9月，三迪楓丹房?jī)r(jià)從5200元/㎡(報(bào)價(jià))上漲到了14495元/㎡，房?jī)r(jià)幾乎上漲了三倍。2017年2月份之前，三迪楓丹用了28個(gè)月，將房?jī)r(jià)從5200元/㎡上漲到6700元/㎡。但在2017年2月份之后，只用了只有19個(gè)月，房?jī)r(jià)就從6700元/㎡，漲到了14495元/㎡。

世茂璀璨傾城銷售遇冷，與城改項(xiàng)目關(guān)系大

華商報(bào)記者27日查詢房管局官網(wǎng)的意向登記官發(fā)現(xiàn)，世茂璀璨傾城(未央?yún)^(qū)紅光村城中村改造項(xiàng)目DK-3)5、8# 。預(yù)(現(xiàn))售樓幢號(hào)：5，8(全部可售房源共296套)，意向登記結(jié)果公示顯示，全部可售房源：296套，意向登記申請(qǐng)數(shù)(含撤銷)：12個(gè)。開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)家庭：2個(gè)(剛需1個(gè)、普通1個(gè))，未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷家庭10個(gè)。顯然，本批次296套房源僅僅只有兩人購(gòu)買。

9月25日上午，華商報(bào)記者來到世茂璀璨傾城項(xiàng)目部。該項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)紅旗路與御井路十字附近，位于北三環(huán)以內(nèi)，華商報(bào)記者注意到，該項(xiàng)目距離市區(qū)比較偏遠(yuǎn)，周圍的配套設(shè)施不太成熟。

走進(jìn)售樓部以后，一位置業(yè)顧問接待了華商報(bào)記者。詢問“是不是第一次來看房，有沒其他人介紹過，大概預(yù)算是多少?”隨后，這位工作人員介紹了相關(guān)的證件，包括預(yù)售證、房屋面積、戶型結(jié)構(gòu)等，然后對(duì)著地圖介紹了項(xiàng)目所在的區(qū)域和周邊配套設(shè)施、交通等情況。華商報(bào)記者注意到，雖然是下雨天，售樓部里面看房的人還不少，沙盤附近有幾位置業(yè)顧問在給看房者介紹項(xiàng)目情況。

置業(yè)顧問告訴華商報(bào)記者說，“現(xiàn)在不用搖號(hào)了，可以直接買。之前那一批需要搖號(hào)，現(xiàn)在還有一部分房子。均價(jià)大約在12000元左右，具體一房一價(jià)，都已經(jīng)公示了。”華商報(bào)記者說，“按最小面積給我算一套。”置業(yè)顧問說：“我們這里是精裝房，有一套面積約105平米，3室2廳2衛(wèi)，總價(jià)將近120萬，單價(jià)算下來不到12000，首付三成的話算下來大約需要34萬。最近幾天有優(yōu)惠活動(dòng)，如果能盡早訂房的話能享受9.8折。”

華商報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目是世茂地產(chǎn)璀璨系列在西安的首個(gè)項(xiàng)目，總占地308畝，分2期開發(fā)。一期規(guī)劃13棟樓，分別為7棟高層和6棟洋房。項(xiàng)目所銷售的面積從105到144㎡不等。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，從該項(xiàng)目的位置來看雖然較為偏僻，但是離地鐵四號(hào)線比較近，交通還算可以;從品質(zhì)來看，以洋房和高層為主，居住的舒適度也算不錯(cuò);從配套來看，雖然不太成熟，但要看長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以，綜合來看，該樓盤出現(xiàn)如此糟糕的銷售狀況，或許與該項(xiàng)目屬于城改項(xiàng)目有關(guān)。“因?yàn)榍靶┠晡靼膊簧俪歉捻?xiàng)目出現(xiàn)爛尾等問題，讓購(gòu)房者對(duì)城改項(xiàng)目心存戒備，有些擔(dān)心。”

爆冷是對(duì)前期非理性上漲的修正

西安上班族李陽(yáng)上半年買了房，他說，“我跑了好多地方和樓盤，真的很累，總算買了。最大的感受是，現(xiàn)在的市場(chǎng)，該買的都買了，沒買的買不起。”畢竟一萬二左右的房?jī)r(jià)，很多月薪三、四千的工薪族承受不起，而且新項(xiàng)目大多是大戶型，絕大部分都在100平米以上，120平米左右成為主流，首付一般都需要30萬到40萬元，這把很多打算購(gòu)房的群體擋在了外面，“反正買不起，索性不看房了”。

“尊敬的準(zhǔn)業(yè)主您好!不用搖號(hào)!請(qǐng)各位朋友不要錯(cuò)失良機(jī)!開盤在即!還沒來的朋友請(qǐng)務(wù)必明天一定要到項(xiàng)目來了解!并且填寫意向房源信息確認(rèn)單，方可參加后續(xù)的開盤。”近日，西安東郊某樓盤一位銷售人員給華商報(bào)記者發(fā)來這樣的微信。

進(jìn)入九月份，西安樓市出現(xiàn)“寒流”，部分項(xiàng)目遭遇空前銷售壓力，原因何在?“爆冷也可能是對(duì)前期非理性上漲的一種修正。”西安地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅對(duì)華商報(bào)記者分析，目前，購(gòu)房者趨于理性，開始從價(jià)格、品牌、位置等角度進(jìn)行綜合考慮，不再是有項(xiàng)目出來就火爆搶房了。這種爆冷項(xiàng)目以后會(huì)更多，這或許才是剛剛開始，前期房?jī)r(jià)非理性上漲過猛，后續(xù)若無人口和強(qiáng)大的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐，爆冷就是一種必然。

民生銀行西安分行投行顧問周文豪分析，說明目前的調(diào)控政策開始收到一定成效。此外，剛需家庭優(yōu)先搖號(hào)、通過系統(tǒng)有序搖號(hào)等措施，緩解了購(gòu)房家庭的恐慌情緒。而有意愿買房子、有能力買房子的家庭，在過去兩年已經(jīng)購(gòu)買了。新的購(gòu)買力，還需要一定時(shí)間積累。

西安樓市迎來拐點(diǎn)?

變化太快，兩個(gè)多月前還是一房難求，千人搖號(hào)?，F(xiàn)在突然變成近五百套房源無一人購(gòu)買。難道說明西安樓市迎來拐點(diǎn)?

受全國(guó)地產(chǎn)大環(huán)境影響，9月份品牌房企恒大首先進(jìn)行全國(guó)性的促銷打折，有些商鋪、寫字樓項(xiàng)目甚至是6折左右出售。就全國(guó)來看，高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)銷售在8月迎來拐點(diǎn)。8月份，商品房銷售面積增速、開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，環(huán)比分別下降7.5、3.9個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，一線大房企也拋出了“大轉(zhuǎn)折”觀點(diǎn)。萬科董事會(huì)主席郁亮再提“大轉(zhuǎn)折”。就在近期，郁亮公開指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。

有本地不愿具名的地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，幾個(gè)月前，不管樓盤的位置、戶型、價(jià)格，購(gòu)房者幾乎是一窩蜂購(gòu)買，這太不正常。從八月底西安開始降溫。目前來看，一是住宅階段性短缺得到緩解，二是新西安人的購(gòu)房熱情得到釋放，三是需求理性和高房?jī)r(jià)疊加，使人們不再跟風(fēng)。“拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，只是拐的幅度有多大，還要觀察。”

美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋分析，進(jìn)入8月以后西安一些非限購(gòu)區(qū)域打折促銷，9月份這種情況逐漸向主城區(qū)蔓延，一些樓盤也開始促銷優(yōu)惠。目前整體來說西安樓市趨于理性，購(gòu)房者更加從容。與前半年相比的確是拐點(diǎn)來臨，但從房?jī)r(jià)來說是否會(huì)“拐”目前不好判斷。

周文豪不贊成拐點(diǎn)一說，他認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)短期可能需要調(diào)整一段時(shí)間，但不要奢求房?jī)r(jià)會(huì)大幅度回調(diào)。中長(zhǎng)期來看，調(diào)整之后，不排除再度上漲的可能性。

開發(fā)商無證售房房?jī)r(jià)飛漲后欲收回房產(chǎn) 有業(yè)主敗訴

房產(chǎn)開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“聞天科技”)以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)，引發(fā)熱議。

關(guān)鍵詞： 西安 套房 樓盤