鄭州北龍湖作為河南“房價最貴”的區(qū)域，一直備受河南地產(chǎn)界的關(guān)注。然而近日記者不斷接到投訴，“北龍湖龍湖上第小區(qū)不具備‘兩書一表’違規(guī)交房，還通過優(yōu)先選車位等條件誘惑業(yè)主自愿先收房”。事實到底怎樣?記者到現(xiàn)場進行調(diào)查。

1業(yè)主買房：豪宅“兩書一表”不齊全晚交房4個月

“小區(qū)里的綠化還沒有做完整，地下走廊、樓梯口到處都是建筑垃圾，最關(guān)鍵的是‘兩書一表’還不齊全，開發(fā)商就這還強制交房、誘惑交房。”鄭州北龍湖區(qū)域龍湖上第小區(qū)業(yè)主李先生向記者爆料。

李先生于2016年購買了一套龍湖上第房產(chǎn)，該小區(qū)由鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司開發(fā)。根據(jù)合同約定：該商品房建設(shè)工程竣工驗收合格，并向建設(shè)行政主管部門報送備案材料，取得建設(shè)行政主管部門竣工備案表，于2018年4月30日前交房。

“然而到了8月底，開發(fā)商才通知交房，整整晚了4個月。”李先生稱，根據(jù)合同約定：逾期交房超過60日后，交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金。“我們業(yè)主多次跟開發(fā)商交涉，可是現(xiàn)在對方根本不提違約金的事。”

據(jù)李先生提供的一份蓋有鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司公章的“入伙通知書”顯示，該小區(qū)已具備交付條件，可以辦理相關(guān)入駐手續(xù)，落款時間為8月24日。而據(jù)另一份“禮品券領(lǐng)取告知書”中顯示，若業(yè)主在9月9日之前自愿收房、已按規(guī)定繳納相關(guān)費用的業(yè)主，可以領(lǐng)取禮品券，包括新風(fēng)系統(tǒng)一套禮品券、陽臺封閉券、6個月物業(yè)費禮品券、免費使用一年有限電視以免費使用一年100兆寬帶費、車位優(yōu)先認(rèn)購及價格優(yōu)惠等。

“在證書不全的情況下違規(guī)交房本身就是不對，禮品誘惑什么的我們也不在乎，但是收房的可以先選車位就更不合規(guī)了，之前買房的時候置業(yè)顧問說的是保證業(yè)主至少選中一個自己家樓下的車位，但現(xiàn)在這樣不就沒法保證了嗎?難道為了車位，我們能違心收房嗎?”李先生說。

2小區(qū)現(xiàn)狀：鐵柵欄還沒有安裝完畢消防設(shè)施不完善

龍湖上第小區(qū)現(xiàn)在到底建的咋樣了?符不符合交房標(biāo)準(zhǔn)?近日，記者跟隨業(yè)主來到龍湖上第小區(qū)進行調(diào)查。

小區(qū)大門口兩塊“歡迎回家”的展板格外顯眼，進入大堂，左手邊放有一張桌子，是幾名工作人員為業(yè)主辦理收房手續(xù)的地方。

進入小區(qū)內(nèi)，到處都是正在施工的工人，摘花草的、砌磚的、搞電焊的……熱鬧非凡。與別的小區(qū)不同，定位高端的龍湖上第的入戶大堂很小，一進門斜對著就是步梯，只留一小半的面積用作過道。

在位于一樓的李先生家，花園外的鐵柵欄還沒有安裝完畢，下負(fù)一樓的樓梯扶手也沒有裝，有的即使裝了也是松松垮垮，搖搖晃晃。

消防柜里的滅火器被丟棄在地上，消防栓里也沒有水，消防指示燈也不亮。“就這現(xiàn)狀，我不相信消防手續(xù)能過關(guān)!”李先生說。

在地下停車場入口還在施工，鋼構(gòu)散落一地，停車場內(nèi)部還是水泥地，各種建材隨意擺放，“目前這設(shè)施，連人家安置房都不如，希望趕緊施工，看看最終檔次如何吧。”李先生稱。

3開發(fā)商回應(yīng)：“兩書一表”還差“一表”優(yōu)選車位存在即合理

那么，龍湖上第交房所必須的“兩書一表”，到底手續(xù)走到哪一步了?

“目前小區(qū)的“兩書一表”還差竣工驗收備案表。”一名開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在只是先驗房，不是交房，如果驗房后業(yè)主覺得沒問題，可以先領(lǐng)鑰匙收房還能享受多重大禮包。

業(yè)主劉先生稱，開發(fā)商在手續(xù)不全的情況下用優(yōu)惠誘導(dǎo)業(yè)主收房，本身就是違規(guī);再有，誰先收房誰就有先選車位的特權(quán)，如果別人把我們一樓的車位選走了咋辦?這樣顯然不合理。

對此，上述開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“沒有啥合理不合理，存在即有道理，我們會盡量勸業(yè)主不要選別人樓下的房子。”

按照合同，本該4月30日就要交房的，現(xiàn)在還達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商該不該賠錢?

“我們也想早點交房，但是政府有‘封土令’，我們的工地停了3個月，這屬于不可抗力。”上述開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，合同上寫的很清楚：如遇政府機構(gòu)、公共配套設(shè)施施工、城市規(guī)劃變化、市政工程實施、政府重大活動等不可抗力因素，影響工期致無法達(dá)到本條約約定的交付條件，在受到影響范圍內(nèi)，出賣人不承擔(dān)延期交付違約責(zé)任，且交房日期相應(yīng)順延，因此，開發(fā)商沒有責(zé)任。

4熱點疑問

疑問1：

“封土令”能不能作為晚交房的借口?

一般來講，業(yè)主在與房企簽訂購房合同的時候，關(guān)于交房日期都會有明確的約定。

此外，關(guān)于免責(zé)條款，也會注明上述類似的不可抗力因素。

那么，開發(fā)商所認(rèn)為的政府“封土令”致使開發(fā)商工地停工，進而導(dǎo)致晚交房屬于不可抗力，這種說法站得住腳嗎?

對此，房產(chǎn)專家、國銀律師事務(wù)所主任李續(xù)杰認(rèn)為，所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。所以說不可抗力具有三個特征：不可預(yù)見性、不可避免性、不可克服性。

首先結(jié)合不可抗力的第一個特征——不可預(yù)見性，“封土令”是近幾年每年都有的，11月15日~第二年的3月15日，為期4個月。而每年的“封土令”，政府都會提前好幾月通知，因此，這不算不可預(yù)見。

第二個特征為不可避免性，“封土令”指的是禁止在建成區(qū)進行土石方作業(yè)，而且又是提前告知，企業(yè)完全可以通過技術(shù)手段規(guī)避掉這一因素，因此也不算不可避免。

李續(xù)杰認(rèn)為，“不可抗力是要同時滿足上述三個條件，而目前來看，至少前兩個條件都滿足不了了。因此，說因政府‘封土令’造成晚交房，說是不可抗力，這個理由不應(yīng)成立。”

疑問2：

龍湖上第做法違規(guī)不?

根據(jù)鄭州發(fā)布的最新《鄭州市城市管理系統(tǒng)行政處罰裁量標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定：建設(shè)單位未組織竣工驗收，擅自交付使用的責(zé)令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房交房必須具備“兩書一表”，而龍湖上第相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示目前不具備“一表”，如此就讓業(yè)主收房，合規(guī)嗎?

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已收到該小區(qū)相關(guān)投訴，目前還還在調(diào)查中。

(綜合:河南商報、大河客戶端)

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