當(dāng)前,全國(guó)土地市場(chǎng)分化嚴(yán)重,一線城市成交量進(jìn)一步萎縮;二線城市呈現(xiàn)降溫趨勢(shì);三線城市則量漲價(jià)跌。8月1日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年7月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示: 7月份,受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌,土地出讓均價(jià)連續(xù)四個(gè)月同比下跌。今年以來(lái),土地成交溢價(jià)率保持低位,多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。
從土地出讓面積來(lái)看,7月份,易居方面監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3946.4萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌2.8%,同比增長(zhǎng)11.7%。40城整體環(huán)比增幅由6月份的44.4%轉(zhuǎn)跌至-2.8%。易居方面指出,造成該現(xiàn)象的原因主要是,6月份一二線城市環(huán)比跌幅較大,分別達(dá)到了25.2%和11.6%。
從土地出讓金收入來(lái)看,7月份,40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2138.4億元,環(huán)比上漲19.3%,同比下跌5%,土地出讓金連續(xù)2個(gè)月同比下跌。2018年1月至7月,40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入12591.3億元,同比增長(zhǎng)10.5%。
從價(jià)格來(lái)看,7月份,40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4586元/平方米,環(huán)比下跌1.5%,同比下跌13.5%。易居研究院研究員沈昕分析表示,“造成該現(xiàn)象的原因在于,一是整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯,甚至多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象;二是三線城市成交比重增加,成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。”
最后,在土地成交溢價(jià)率方面,7月份,40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率19.1%,與6月相比下降1.3個(gè)百分點(diǎn),與去年同期相比下降19.9個(gè)百分點(diǎn)。從歷史數(shù)據(jù)看,土地成交溢價(jià)率可以反映市場(chǎng)的冷熱程度。綜合以往數(shù)據(jù),受監(jiān)測(cè)城市的土地溢價(jià)率曾經(jīng)在2016年9月達(dá)到歷史高點(diǎn),當(dāng)年全國(guó)“地王”頻現(xiàn)。2016年9月,政策開始由松轉(zhuǎn)緊,各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延,市場(chǎng)逐漸降溫,土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道,下行趨勢(shì)延續(xù)至今。
沈昕表示,“需要指出的是,過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑,也與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩(wěn)定在較低區(qū)間。”
“7月份,40個(gè)典型城市土地成交建筑面積與6月份相比小幅下跌,年初累計(jì)土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時(shí),40城土地成交均價(jià)也連續(xù)4個(gè)月同比下跌,整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)”。沈昕進(jìn)一步分析認(rèn)為,考慮到各地市場(chǎng)的逐漸降溫和房企資金趨于緊張,房企購(gòu)地節(jié)奏將有所放緩,預(yù)計(jì)今年土地成交建筑面積的增幅將介于2011年和2014年之間,全年全國(guó)土地成交面積同比增幅在3%左右。
不僅如此,沈昕認(rèn)為,“隨著金融環(huán)境的收緊,房企的資金壓力逐漸加劇,購(gòu)地方面也會(huì)更加理性,近期部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著土地市場(chǎng)的降溫,土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。”
7月31日,中央政治局會(huì)議指出,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
沈昕分析預(yù)測(cè),“在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境趨緊的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫”。
關(guān)鍵詞: 土地市場(chǎng) 地價(jià) 機(jī)構(gòu)
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