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多城新房銷售公證搖號(hào) 炒房客受阻知難而退 炒房客被阻在門外
2018-05-11 18:05:25來源: 中國(guó)證券報(bào)

對(duì)于多個(gè)城市實(shí)施的新建商品住宅公證搖號(hào)制度,房地產(chǎn)分析人士給出了正面評(píng)價(jià)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,在房源不足的情況下,通過搖號(hào)政策進(jìn)行管控,繼而讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。盡管調(diào)控政策持續(xù)收緊,但可以看出對(duì)剛需購房者支持力度很大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,搖號(hào)政策出臺(tái)原因主要是相關(guān)城市被限價(jià)的房子需求旺盛,而部分開發(fā)商拒絕公積金貸款甚至要求全款,導(dǎo)致剛需購買難度加大。預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市出臺(tái)公證搖號(hào)制度,確保政策傾斜剛需。

以杭州為例,近日開盤的相關(guān)樓盤中,無房家庭搖號(hào)中簽概率較高。在5月3日開盤的四個(gè)樓盤中,無房家庭中簽概率最高的達(dá)到43%。

“基本來說,無房家庭通過搖號(hào)買房難度不大。”周萍說。

搖號(hào)制度可能產(chǎn)生馬太效應(yīng)。上述房企負(fù)責(zé)人坦言,對(duì)于開發(fā)商而言,搖號(hào)中簽率就像市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)一樣,能夠分析出購房者的價(jià)值取向。如果有的地方長(zhǎng)期中簽率低,說明更多人愿意在這個(gè)地方投入購買力,后續(xù)有可能助推當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌?chǎng)的價(jià)格。而那些無人問津的區(qū)域,會(huì)讓開發(fā)商再去拿地時(shí)望而卻步。

搖號(hào)制度本身怎樣確保公平公開,是眾多受訪者關(guān)注的問題。“有的開發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),有的直接在網(wǎng)上公布結(jié)果。雖然搖出來的號(hào)確實(shí)是現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)的,但如果找人頭戶增加概率呢?”周萍說。

“南京之前爆出過開發(fā)商找人頭給關(guān)系戶搖號(hào)的事情,后來被舉報(bào)查處了。”高先生表示。

作為公證人員,蔣效表示,公證只是搖號(hào)的一環(huán),監(jiān)管部門還需對(duì)搖號(hào)過程加強(qiáng)稽查。“即使是棄購,也要讓其他人知道房子順延搖號(hào)到哪一戶,全程跟蹤才能確保公平。”

其他群體適應(yīng)搖號(hào)機(jī)制

在新?lián)u號(hào)機(jī)制下,監(jiān)督者、執(zhí)行者和剛需人群也在努力適應(yīng)。

蔣效是中部C市某公證處人員,自他所在的城市2018年啟動(dòng)樓市搖號(hào)政策以來,蔣效就參與了相關(guān)樓盤的搖號(hào)設(shè)計(jì)。“領(lǐng)導(dǎo)每次去住建局開會(huì),總會(huì)帶回來一沓要求,需加班加點(diǎn)整改。包括設(shè)計(jì)搖號(hào)、報(bào)批、跟進(jìn)、數(shù)據(jù)導(dǎo)入等環(huán)節(jié)。”蔣效說,開春后基本沒有休息過。“有時(shí)候還要接人情電話,又是一通解釋:我們這個(gè)制度是公平公正的。”

同學(xué)小孫就不少打電話給蔣效。小孫剛生了二胎,想要換個(gè)大房子,在C市,搖號(hào)前并不緊俏的新盤,在搖號(hào)之下變得火熱。

去年10月27日,長(zhǎng)沙市住建委下發(fā)了《長(zhǎng)沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號(hào)具體操作程序》的通知(長(zhǎng)住建發(fā)〔2017〕172號(hào))指出,該市限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目,凡累積購房客戶大于可供房源的項(xiàng)目,應(yīng)采取公開搖號(hào)方式銷售商品住房。

而對(duì)于房企來說,相關(guān)城市的搖號(hào)制度倒逼房企在銷售策略上有所改變。某中型房企上海分公司負(fù)責(zé)人近日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者坦言,由于該房企所布局的長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市基本都有搖號(hào)政策。該房企在2017年工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要實(shí)行“加快周轉(zhuǎn)”策略。“對(duì)比于碧桂園等一線房企,我們提出的要求基本是8至9個(gè)月(從拿到土地到項(xiàng)目開盤)。對(duì)于遠(yuǎn)郊或城市邊緣的搖號(hào)盤,總部要求以加快周轉(zhuǎn)為主,不光是在長(zhǎng)三角,我們?cè)谥形鞑康姆止疽矅?yán)格要求加快周轉(zhuǎn)。”該負(fù)責(zé)人稱。

但該負(fù)責(zé)人表示,“有的盤也要等一等。”他所說的主要是一線城市的中高端盤。以上海為例,該房企2017年在上海的某盤大約在6萬元/平方米。但該房企調(diào)整策略,決定推遲等待。“結(jié)果今年的限價(jià)上調(diào),這個(gè)盤大約可以賣到近8萬元/平方米。”

對(duì)監(jiān)管部門而言,新盤公證搖號(hào),預(yù)售證核準(zhǔn)管理,很大程度遏制了炒新房、捂新盤。中部C市接近住建監(jiān)管部門人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,目前該市從限購、限貸和搖號(hào)等各個(gè)層面形成了初步監(jiān)管體系。“很重要的是,這兩年,監(jiān)管所需信息獲取順暢,以前銀行的數(shù)據(jù)不會(huì)給住建部門,住建部門的數(shù)據(jù)也不會(huì)給銀行,現(xiàn)在都打通了。”

炒友共勉還是搖不上

五十多歲的周萍在嘉善當(dāng)?shù)厥莻€(gè)小有名氣的炒房客。因多年經(jīng)營(yíng)服裝廠,認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的客商,可謂消息靈通人士。十幾年下來,南到??冢钡骄┙蚣?,她在多城購房甚有斬獲,也帶動(dòng)身邊親朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路,周萍說,“我屬于追漲型炒客,一旦確定某地房?jī)r(jià)處在漲升通道就殺進(jìn)去。”這招在2016年以前屢試不爽。2014年周萍看北京的客戶殺入固安、燕郊等環(huán)京樓市,也小試牛刀,并在2016年底出貨,穩(wěn)賺一筆。2015年開始,她主打成都、杭州等價(jià)格相對(duì)便宜的二線城市。“2015年成都高新區(qū)一帶的房?jī)r(jià)也就萬把塊錢,現(xiàn)在基本漲到兩萬多元。”她說。

去年底,周萍打算出手位于杭州蕭山某新樓盤。“這個(gè)樓盤開發(fā)商不錯(cuò),交通、生活配套規(guī)劃也可以。最重要的是,這是個(gè)倒掛盤。”所謂倒掛,是指所售樓盤價(jià)格低于周邊二手房小區(qū)均價(jià)。“當(dāng)時(shí)打聽的消息,這個(gè)盤有可能掛到3.5萬元/平方米,周邊區(qū)域都已漲到4.5萬元/平方米。”周萍說。為此,她集結(jié)了十幾個(gè)親朋好友打算人手一套。

萬事俱備,東風(fēng)卻無。3月26日,杭州宣布采取公開搖號(hào)全程公證的方式監(jiān)督買房流程。“那天是個(gè)周一。下午中介打來電話,說要實(shí)名登記搖號(hào),且排卡費(fèi)不退。”周萍好幾個(gè)“炒友”都知難而退,但她還想試一試。

因?yàn)楣C搖號(hào),周萍特意托公證處的朋友打聽相關(guān)消息,但得到的回復(fù)是,這次無論從政府層面還是開發(fā)商,都比較重視,想要從中獲得買房機(jī)會(huì),根本不可能。4月杭州其他搖號(hào)樓盤的數(shù)據(jù)也令周萍感到不樂觀。對(duì)于名下有房的購房者來說,旭輝寶龍東湖城中簽率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%,其他樓盤數(shù)據(jù)在10%上下。

5月7日,周萍給記者發(fā)來網(wǎng)上搖號(hào)結(jié)果,直嘆遺憾未中。“這次開發(fā)商直接網(wǎng)上搖號(hào),不用現(xiàn)場(chǎng)人擠人,體驗(yàn)感還是不錯(cuò)的。”周萍打趣道。五一期間,記者親歷西安某樓盤的搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)則是人山人海。位于西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲十字商圈的某樓盤五一期間開盤,5000多人在現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào),約有700套房源供應(yīng)。在現(xiàn)場(chǎng)等待搖號(hào)結(jié)果的李先生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者感嘆,“搖了8個(gè)樓盤都沒搖上,請(qǐng)假兩個(gè)月就為買房,到現(xiàn)在一次都未搖上。”

而在全國(guó)率先施行新建商品住宅公證搖號(hào)的南京,周萍的“炒友”高先生很有話語權(quán)。自2017年5月,南京實(shí)施新樓盤搖號(hào)政策以來,作為南京本地人的他參加了不下10場(chǎng)搖號(hào)。“南京搖號(hào)的特點(diǎn)是,越往市區(qū)越?jīng)]人搖,地段越偏中簽率越低。”高先生說,2017年以來南京搖號(hào)中簽率最低的幾個(gè)新樓盤都集中在較為偏遠(yuǎn)的溧水區(qū),400套的盤有5000人搶。

“萬一中簽了,可以說是穩(wěn)賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會(huì)上這樣與大家共勉。

樓市調(diào)控方向?qū)⒗^續(xù)不動(dòng)搖!

5月9日,住建部負(fù)責(zé)人在約談了成都、太原等政府負(fù)責(zé)人時(shí)再次強(qiáng)調(diào),要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任,因城因地制宜,精準(zhǔn)施策,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于部分城市的新建商品住宅銷售市場(chǎng)來說,2018年引入“搖號(hào)”機(jī)制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號(hào)后,目前全國(guó)已有杭州、西安、成都、長(zhǎng)沙等7個(gè)城市實(shí)施新售商品住宅公證搖號(hào)。與此同時(shí),包括上述城市在內(nèi),已有多個(gè)城市實(shí)施了較嚴(yán)格的預(yù)售證管理發(fā)放制度。

記者近日跟蹤多個(gè)城市相關(guān)樓盤搖號(hào),無論是投資客、普通購房者還是房企,公證“搖號(hào)”機(jī)制是一個(gè)新的課題,但可以肯定的一點(diǎn)是,炒房客被阻在門外。

關(guān)鍵詞: 房客 新房

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