“3·17新政”的實(shí)施,有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,但也引發(fā)了一定數(shù)量糾紛案件,房屋買賣中借新政違約時(shí)有發(fā)生。近日,北京二中院對(duì)一年來(lái)審理的涉新政房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行專題調(diào)研。調(diào)研顯示,有的買賣雙方將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽,有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車,有的為達(dá)到解約目的努力“符合”新政條件。法官表示,法院會(huì)重點(diǎn)、嚴(yán)格審查合同解除原因,防止搭便車行為。
受新政影響不到一成
2017年3月17日至4月19日,北京市政府相關(guān)部門先后出臺(tái)《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》等11項(xiàng)限購(gòu)、限貸調(diào)控政策,被社會(huì)通稱為“3·17新政”。統(tǒng)計(jì)顯示,新政實(shí)施以來(lái),二中院二審新收受新政影響案件不到全部房屋買賣合同糾紛案件的1/10,案件數(shù)量并無(wú)顯著增加。
北京二中院民一庭副庭長(zhǎng)王金龍介紹,此類糾紛大體分為買受人購(gòu)房資格受限,買受人購(gòu)房成本增加,雙方對(duì)合同解除后的責(zé)任承擔(dān)存有爭(zhēng)議,以及“連環(huán)買賣”中的違約責(zé)任承擔(dān)四類。商辦類用房糾紛集中于豐臺(tái)、大興、房山三區(qū),而住宅平房合同糾紛多發(fā)于學(xué)區(qū)房集中的東城、西城兩區(qū)。
由于新政對(duì)購(gòu)房資格、首付款比例兩大關(guān)鍵因素限制更加嚴(yán)格,導(dǎo)致履約困難從而引起糾紛。雖然政府相關(guān)部門嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)辦公類房屋的用途,禁止擅自改為居住,但受到不受住宅限購(gòu)政策影響及價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引,部分購(gòu)房人明知不符合政策仍然選擇投資、購(gòu)買。新政實(shí)施后,由于買受人購(gòu)房資格受限,對(duì)合同繼續(xù)履行產(chǎn)生影響。
大部分業(yè)主為改善居住環(huán)境或滿足自身需求,選擇以連環(huán)買賣方式“以小換大”“以遠(yuǎn)換近”。由于信息不對(duì)稱環(huán)節(jié)較多,時(shí)間節(jié)點(diǎn)易發(fā)生沖突,一旦其中某項(xiàng)合同履行停滯,都可能導(dǎo)致相關(guān)合同的“多米諾”效應(yīng),從而引發(fā)糾紛。此外,新政出臺(tái)后,買賣雙方有的將本不受政策影響的情形解讀為受限以混淆視聽,有的回避本已存在的根本違約情形而搭新政便車,有的為達(dá)到解約目的努力“符合”新政條件。
法院嚴(yán)查合同解除原因
“在涉‘3·17新政’房屋糾紛案件審理中,法院在審查房屋狀況、購(gòu)房資格、付款能力、履行情況、解除情形的基礎(chǔ)上,會(huì)重點(diǎn)、嚴(yán)格審查合同解除原因,防止搭便車行為。”王金龍表示,比如,雖可認(rèn)定買受人確因新政喪失購(gòu)房資格,但此前出賣人已存在根本違約行為的,出賣人仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于確受新政影響無(wú)法繼續(xù)履行的合同,一般可按免責(zé)解除處理,但還應(yīng)審查合同有無(wú)其他約定。如有“因故無(wú)法辦理貸款時(shí)買受人自行籌集資金”或“因故無(wú)法辦理貸款時(shí)應(yīng)一次性付款”的約定時(shí),合同對(duì)付款方式的事先約定應(yīng)予以尊重,買受人以新政為由要求解除合同的,不應(yīng)支持。
將商辦類用房以住宅名義出售給個(gè)人后因新政解除合同的,因建設(shè)時(shí)即違反了相關(guān)規(guī)定,因此開發(fā)商貶值損失的主張不能得到支持。對(duì)試圖通過(guò)假結(jié)婚假離婚、以房抵債等形式規(guī)避新政實(shí)施并構(gòu)成虛假訴訟的,除駁回訴訟請(qǐng)求外,還會(huì)依照相關(guān)法律規(guī)定處罰行為人。
建議審慎簽訂“連環(huán)單”
二中院提醒,房屋買賣雙方應(yīng)審慎簽訂“連環(huán)單”,此類合同環(huán)節(jié)多,受政策影響可能性大,應(yīng)盡量避免。如確需簽訂,可增加第三方違約導(dǎo)致合同不能履行雙方可免責(zé)解除的條款。同時(shí),明確約定網(wǎng)簽、評(píng)估、面簽、繳稅、過(guò)戶、交房等重要節(jié)點(diǎn)及違約責(zé)任,以預(yù)防政策的即時(shí)變化。對(duì)確因新政影響無(wú)法履行的,雙方協(xié)商不成應(yīng)及時(shí)提起訴訟,避免損失擴(kuò)大。
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