為規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序,5月10日,山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》?!掇k法》要求,商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、??顚S?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則,最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。(5月11日《太原晚報》)
對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管,就是為了避免購房者最怕的情況出現(xiàn)——錢交了,房子卻爛尾了。對于化解房地產(chǎn)亂象,這無疑是一把利器,但能否斬妖除魔,還要看監(jiān)管部門能否用好它,不給“動歪腦筋者”以可乘之機(jī)。
與現(xiàn)房交付不同,商品房預(yù)售制度天然存在更多不確定性,輕者貨不對版,重者沒等房子蓋好,開發(fā)商就溜之大吉。即使不跑,只要賬上沒錢,誰也沒有好辦法,畢竟這個窟窿不是小數(shù)目。尤其是在房價出現(xiàn)滯漲甚至下跌后,類似的情況更會頻繁出現(xiàn)。無論如何,不能讓購房者拿著積蓄為風(fēng)險埋單,所以必須最大程度地事前化解風(fēng)險,即通過資金監(jiān)管的方式“保交付”。因此,在今年2月全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺后,各地紛紛出臺辦法與細(xì)則,對中央政治局會議提出的“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”進(jìn)一步落實,最大程度地保障購房者合法權(quán)益不被侵害。
事實上,早在國家層面出臺相關(guān)辦法之前,包括太原在內(nèi)的很多城市就已經(jīng)進(jìn)行過相關(guān)探索,對資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確,也積累了不少經(jīng)驗。不過,從諸多案例來看,問題仍然不少,很多房地產(chǎn)商依舊有辦法鉆空子,想方設(shè)法抽逃本應(yīng)納入監(jiān)管的預(yù)售資金。譬如,一方面讓施工方大量墊資建設(shè),一方面又通過采取虛報工程進(jìn)度等方式支取和挪用預(yù)售資金;盡管資金由房管局、住建局、銀行、建設(shè)單位等幾方共同監(jiān)管,但實踐中最后把關(guān)的銀行,很可能因為自身利益而默許甚至配合開發(fā)商抽逃資金。
辦法要求,重點監(jiān)管資金實行??顚S?,即必須用于工程建設(shè),不僅不能超進(jìn)度支取,也不得用于支付任何貸款本金和利息、土地出讓金等。如果嚴(yán)格執(zhí)行,便不可能出現(xiàn)樓盤爛尾的情況。然而,很多開發(fā)商忽視風(fēng)險和自身承受力,盲目拿地和借貸,導(dǎo)致資金鏈緊張,甚至寅吃卯糧,一旦市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動,便會打起預(yù)售資金的主意,拆東墻補西墻。而如果監(jiān)管缺失,開發(fā)商如此還是無法避免資金鏈斷裂的話,最終爆出的危機(jī)就會異常驚人??梢姡瑢︻A(yù)售資金進(jìn)行專戶監(jiān)管,既是對購房者負(fù)責(zé),也是避免市場信號失真和泡沫不斷膨脹的有力舉措。
新政的效力究竟如何,還要看使用它的人。監(jiān)管部門掌握著開發(fā)商的“生殺大權(quán)”,也是購房者最有力的保護(hù)者。錢在人不慌,只要預(yù)售資金沒有被違規(guī)支取,即使開發(fā)商倒掉,樓盤也不愁找到接手者。因此,監(jiān)管部門必須負(fù)起主體責(zé)任,通過制度建設(shè)、不定期抽查、有獎舉報等方式將新政落到實處,對于發(fā)現(xiàn)的問題要及時整改,對相關(guān)責(zé)任人更要嚴(yán)懲不貸。只有這樣,交易雙方的利益才能切實得到保護(hù)。
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