繼推出2022年首批集中出讓土地，并調(diào)整供地相關(guān)規(guī)則與要求后，東莞在近期再次發(fā)布了關(guān)于樓市的新通知。

根據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱“東莞住建局”)官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商品房預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本有關(guān)事宜的通知》(以下簡稱《通知》)，自2022年4月1日起，取得預售許可證的樓盤項目，在完成不動產(chǎn)首次登記(即“確權(quán)”)以及房產(chǎn)交易平臺可獲取不動產(chǎn)實測權(quán)籍數(shù)據(jù)后，需使用“現(xiàn)售”合同成交。

值得注意的是，按照此前規(guī)定，開發(fā)商須將商品房預售資金等全部存入預售款專用賬戶，否則將面臨行政處罰等后果。有市場觀點認為，上述新規(guī)實施后，開發(fā)商對收入將擁有更大的支配權(quán)。

對此，3月30日，東莞住建局方面向《中國經(jīng)營報》記者表示，自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案相關(guān)職能劃轉(zhuǎn)到該局后，為理順實際操作過程中出現(xiàn)的業(yè)務(wù)流程銜接不暢、降低工作效率的相關(guān)問題，該局從系統(tǒng)建設(shè)和業(yè)務(wù)銜接方面著手加快解決，“因此，本次調(diào)整商品房預售轉(zhuǎn)限售合同文本屬于正常業(yè)務(wù)優(yōu)化范疇。”

交易規(guī)范化

《通知》顯示，此次調(diào)整的目的在于“進一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當事人的合法權(quán)益，維護商品房交易市場秩序。”

東莞住建局方面對記者進一步解釋稱，由于該局在2014年6月已取消辦理《商品房預售許可證》延續(xù)和商品房預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售手續(xù)，但在實際操作中，部分預售商品房項目在完成確權(quán)手續(xù)后仍有少量房屋未完成銷售，又無法辦理預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售手續(xù)，只能繼續(xù)選擇預售的合同模板。

按有關(guān)法規(guī)，預售資金須進入監(jiān)管賬戶，而本身項目確權(quán)后就可申請解除監(jiān)管，故導致房地產(chǎn)交易管理部門在系統(tǒng)監(jiān)測到無首期款進賬記錄后，需人工核實項目是否已完成確權(quán)，存在業(yè)務(wù)流程銜接不暢、降低工作效率的問題。

根據(jù)《通知》要求，開發(fā)商在進行合同簽約環(huán)節(jié)時，使用《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF-2014-0172)的前提條件是房地產(chǎn)項目“取得商品房預售許可證”“完成不動產(chǎn)首次登記”“東莞市房產(chǎn)交易平臺可獲取到不動產(chǎn)實測權(quán)籍數(shù)據(jù)”。

東莞住建局方面稱，為減少此次業(yè)務(wù)調(diào)整對購房人及開發(fā)企業(yè)的影響，該局主要采取兩點措施，一是為確保系統(tǒng)運行順暢，提前對有關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)整進行試運行，根據(jù)運行情況馬上改進;二是為加快存量項目業(yè)務(wù)申請辦理，該局已調(diào)配相應工作人員專門協(xié)助處理，對于開發(fā)企業(yè)提交的業(yè)務(wù)承諾接收1個工作日內(nèi)完成，并安排一條專線由專人接聽，對企業(yè)、群眾來電咨詢進行解答。

記者注意到，2021年9月，東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于加強商品房預售款收存管理的通知》要求，開發(fā)商須將商品房預售資金，包括購房人按照認購協(xié)議、合同等約定支付的全部房價款(含定金、首付款、分期款、全款及按揭貸款等所有預售款)全部存入預售款專用賬戶，否則將面臨被暫停監(jiān)管資金撥付和商品房網(wǎng)簽，以及被依法依規(guī)作出行政處罰處理的后果。

東莞住建局方面表示，根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例》相關(guān)規(guī)定，實施商品房預售資金監(jiān)管的主要目的是為了保障房地產(chǎn)項目竣工交付，維護購房人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。實行現(xiàn)售的商品房項目，因已完成工程竣工驗收備案，故按相關(guān)法規(guī)無需對其銷售資金進行監(jiān)管。

實行綜合施策

事實上，在此次調(diào)整商品房預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本之前，東莞在土地市場方面也迎來了新變化。

3月13日，東莞市自然資源局官網(wǎng)一次性發(fā)布8宗集中出讓商住用地，東莞在2022年啟動了“雙集中”供地模式。

所謂的“雙集中”，即“集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動。”東莞此次首批集中供地涉及道滘、塘廈等6個鎮(zhèn)街，將于4月19日至4月20日進行集中競價出讓。

東莞市自然資源局方面此前對記者表示，根據(jù)上級要求，東莞作為全國29個重點監(jiān)控城市，今年住宅用地需實施“兩集中”供地。

記者注意到，相比2021年的土地出讓規(guī)則，東莞此次集中供地除塘廈地塊外，其余7宗土地均取消了無償配建安居房的要求，同時出讓條件中不再約定地塊的住宅售價。這也就意味著，相關(guān)地塊在未來入市的價格將結(jié)合實時的備案政策。

不過，與此前規(guī)則相比，上述集中掛牌的8宗土地仍沿用“最高限價+終次報價”的出讓方式，采用“終次報價”形式確定最終競買人。另外，本次競買條件仍對開發(fā)資質(zhì)進行要求，并禁止馬甲參加。

對于此次《通知》出臺的時點與內(nèi)容，是否與上述東莞市自然資源局發(fā)布的集中出讓土地中相關(guān)規(guī)定的變化有所關(guān)聯(lián)?

對此，東莞住建局方面予以否認，并稱，“我局自2021年11月18日起啟用新的商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，其后持續(xù)對系統(tǒng)進行改造完善。本次業(yè)務(wù)調(diào)整時間主要是基于新系統(tǒng)開發(fā)完善已滿足預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本的功能。”

值得注意的是，自2021年以來，東莞先后出臺了“莞六條”“莞八條”，并首次制定和發(fā)布了二手住房交易參考價格等。

東莞住建局方面此前對記者表示，“通過精準調(diào)控、綜合施策，較好地實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標，房地產(chǎn)市場亂象明顯減少，長效調(diào)控機制逐步完善，對規(guī)范市場秩序發(fā)揮積極的效果。”

據(jù)其介紹，該局下一步將根據(jù)有關(guān)政策實施情況跟蹤進一步優(yōu)化完善，提高對企服務(wù)效率和質(zhì)量。同時根據(jù)國家和省的部署要求，進一步加強商品房預售資金監(jiān)管，更好保障購房人權(quán)益。

需求有待釋放

一系列調(diào)控組合拳措施背后，東莞當?shù)貥鞘幸渤霈F(xiàn)明顯變化。

根據(jù)東莞住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年2月，東莞全市一手商品住宅的成交量為873套(其中地面建筑層數(shù)超過4層的有851套，均價為23055元/平方米);二手住宅成交量為405套，面積合計4.49萬平方米，均價為18008元/平方米。

上述成交的一手商品住宅中，成交數(shù)最高的集中在城區(qū)片區(qū)的石碣鎮(zhèn)，其次為濱海片區(qū)的厚街鎮(zhèn)。二手住宅中，成交數(shù)最高的集中在城區(qū)片區(qū)的南城街道，其次為東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的常平鎮(zhèn)。

2022年1月，東莞全市一手商品住宅的成交量為1774套(其中地面建筑層數(shù)超過4層的有1720套，均價為23696元/平方米);二手住宅成交量為791套，面積合計9.14萬平方米，均價為17499元/平方米。

值得注意的是，東莞二手住宅的成交量在2021年10月觸底后反彈，但截至目前連續(xù)五個月的月成交量仍低于1000套。2021年8月及2021年9月，該數(shù)據(jù)分別為1682套、1516套。

東莞住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年12月底，東莞全市新建商品住宅庫存情況為建筑面積389.48萬平方米，住宅套數(shù)為32262套。

中指研究院分析認為，今年2月，東莞的商品住宅市場一方面受調(diào)控政策持續(xù)影響，市場購房信心尚未恢復，觀望情緒較為濃厚;另一方面，受傳統(tǒng)春節(jié)假期影響，購房者置業(yè)減少。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2月份東莞全市共新增商品住宅1104套，合計面積12.6萬平方米。新增商品住宅套數(shù)、面積環(huán)比分別減少24.1%、19.8%。

不過，進入3月份，東莞的住宅成交出現(xiàn)上漲趨勢。根據(jù)東莞樂居發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月28日至3月6日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽量為300套，環(huán)比增加約40%，連續(xù)4周回升，城區(qū)片區(qū)及松山湖等熱點片區(qū)的成交出現(xiàn)回暖勢頭;二手住宅網(wǎng)簽212套，環(huán)比增加16%，均價18232元/平方米。

東莞住建局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)為1429套，環(huán)比增加約1187%;二手住宅網(wǎng)簽203套，環(huán)比增加150%，均價19651元/平方米。

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