從房住不炒到因城施策，從“三道紅線”到“五檔管理”，從預售資金監(jiān)管到限價令……隨著樓市調控的精準、深化，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著巨變。市場分化日趨加劇，強者恒強，也有利于促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

房企償債高峰來了

2020年8月頒布實施的“三道紅線”要求房企剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。此后，針對房企融資的監(jiān)管愈加嚴厲，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、商票監(jiān)管等一系列手段，穿透式的監(jiān)管讓房企融資渠道大大收縮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，這意味著靠加杠桿不斷擴大規(guī)模的房企開始被限制，融資開始變得越來越難。

事實的確如此。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模累計增速持續(xù)下滑。1-7月，房企境內(nèi)外債券融資金額累計約6428億元，較2020年同期下降13%，累計增速達2018年以來最低點。

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴《中國消費者報》記者，今年房企到期債務規(guī)模達12822億元，將成為2019-2023年之間的償債高峰。從當前的發(fā)債情況看，2022年償債規(guī)模預計仍將維持在9000億元左右的高位區(qū)間。

嚴峻的形勢意味著，房企以往“借新償舊”的融資套路可能很難維持下去。面對今年房企償債高峰，一方面是嚴格監(jiān)管收縮融資，另一方面是大規(guī)模債務泰山壓頂，房企在資金端的壓力可想而知。

警惕小型房企債務違約

“三道紅線”的頒布，令房企融資環(huán)境進一步收緊。該政策的目的是倡導房企從高負債式的擴張回歸理性發(fā)展，但是在這段陣痛期，中小房企債務違約的情況增加。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅6個月，已違約的房企就有12家。

8月11日，陽光100中國發(fā)布公告稱，公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉換債券，而該違約事件將觸發(fā)公司2022年到期的金額為2.196億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)的交叉違約條款。

此前，藍光發(fā)展發(fā)生系列債券違約，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計違約金額102.62億元，累計未能到期償還的債務本息金額合計達159.97億元。

7月25日，實地集團出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應商和持票人聚集在廣州該公司集團總部進行現(xiàn)場維權。

近期，協(xié)信遠創(chuàng)多次發(fā)布債券違約的相關公告，截至7月14日，其實質違約的債券余額約25.33億元。

據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年企業(yè)信用債違約規(guī)模已達985.73億元，其中，房地產(chǎn)行業(yè)違約規(guī)模為191.92億元，居于首位。

嚴躍進表示，從違約主體來看，出現(xiàn)債券違約行為的公司多為小型房企。這些企業(yè)主要風險點在于過于激進、負債壓力大、現(xiàn)金流斷裂、地產(chǎn)布局定位問題導致銷售回款較弱、多元化轉型失敗、內(nèi)部治理問題等。

行業(yè)分化加劇促進規(guī)范發(fā)展

在強調房住不炒、融資政策趨緊的背景下，行業(yè)整體爆發(fā)式增長已經(jīng)成為過去，市場分化日趨加劇，房企之間收并購的動作也十分頻繁。

貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國消費者報》記者直言，“三道紅線”加劇了房企分化，這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙，但對中型房企來說，則意味著艱難的調整。

一方面，陷入困境的房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活現(xiàn)金流、降負債，不斷謀求出路;另一方面，對于資金實力強的房企而言，通過戰(zhàn)略收并購，可以承接更多的優(yōu)質土地資源，進而擴充自身的土地儲備。行業(yè)分化加劇推動強者恒強，也可進一步促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

4月份，融創(chuàng)以91.7億元并購廣西彰泰集團;6月份，華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產(chǎn)，7月27日出讓南京江寧項目給萬科，7月28日又將北京豐臺項目的股權進行轉讓;6月底，遠洋資本200億元并購紅星地產(chǎn);藍光發(fā)展為了應對債務違約問題，今年已經(jīng)陸續(xù)出售了30多個項目……

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年全年上市房企收并購動作高達200次，涉及金額約1716億元;而今年上半年收并購數(shù)量已達到了105次，涉及金額約1505億元，金額占比已達去年全年的88%。

業(yè)內(nèi)人士預計，今年房企間收并購市場規(guī)模將超2000億元。交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的《2021年下半年宏觀經(jīng)濟及市場展望報告》顯示，下半年房地產(chǎn)市場將逐步降溫，預計全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

另外，值得關注的是，目前部分房企資金鏈仍持續(xù)偏緊，紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款等措施保障現(xiàn)金流的相對充裕。潘浩建議剛需購房者，可以密切關注樓盤價格動向，尋找合適的出手時機。

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