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金地陷入“增收不增利”怪圈 快速成長(zhǎng)代價(jià)隱現(xiàn)
2021-09-01 08:46:42來(lái)源: 北京商報(bào)

曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”的金地,如今卻陷入“增收不增利”的怪圈。在8月31日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上,對(duì)于2021年中報(bào)中,一邊是營(yíng)收72.45%的增幅,另一邊卻是凈利潤(rùn)38.79%的下降,金地集團(tuán)管理層給出了“結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡”的解釋,但依然無(wú)法平息外界關(guān)于規(guī)模擴(kuò)張后遺癥的質(zhì)疑。曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”,如今十強(qiáng)難進(jìn),金地也是急在心里。為了沖刺規(guī)模,金地選擇“杠桿”和“合作開(kāi)發(fā)”雙輪驅(qū)動(dòng),然而在規(guī)模量級(jí)上了新一臺(tái)階后,快速成長(zhǎng)的“代價(jià)”也隨之而來(lái)。

毛利率大幅下降19.61個(gè)百分點(diǎn)

營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng),凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)明顯下滑,“增收不增利”金地不是唯一一家,但如此大的前后差也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。8月31日,金地集團(tuán)于線上召開(kāi)2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì),其管理層也不得不直面關(guān)于“增收不增利”的追問(wèn)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元,同比增長(zhǎng)72.45%;歸母凈利潤(rùn)18.25億元,同比下滑38.79%;銷售毛利率僅為17.36%。

對(duì)于上述業(yè)績(jī)表現(xiàn),金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克給出了“結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡”的回應(yīng)。“低毛利項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn),造成凈利潤(rùn)大幅下降。”凌克稱,上半年公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%,毛利率下降一方面與近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高有關(guān),另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān),部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。由于本期毛利率下降較多,同時(shí)受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響,報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.25億元,同比下降38.79%。

金地集團(tuán)董事、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍補(bǔ)充稱,位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個(gè)項(xiàng)目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過(guò)50%,這些個(gè)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%,因此影響到了當(dāng)期毛利率。

自2016年開(kāi)始,金地的銷售毛利率一直維持在30%的水平,如今17.36%的毛利率不但較去年同期下降了19.61個(gè)百分點(diǎn),且遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

同樣是利潤(rùn)表現(xiàn)不佳,相較于萬(wàn)科的直接“檢討”,金地仍不忘對(duì)外輸出“預(yù)期”信號(hào)。凌克在回應(yīng)時(shí)也表示,“預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升,全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年有一定增長(zhǎng)。”

據(jù)記者了解,上半年金地7個(gè)大區(qū)的毛利率表現(xiàn)全線“崩盤”。華南區(qū)毛利率同比降低9.68個(gè)百分點(diǎn)、華北區(qū)降低44.14個(gè)百分點(diǎn)、華中區(qū)降低34.66個(gè)百分點(diǎn),上半年?duì)I業(yè)收入貢獻(xiàn)最大的東南區(qū),毛利率僅為7.3%,同比降低了28.25個(gè)百分點(diǎn)。

此外,金地雖然取得營(yíng)業(yè)收入72.45%增長(zhǎng)的表現(xiàn),其成本支出的表現(xiàn)則更為“優(yōu)異”。2021年上半年,金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)成本為281.94億元,較去年同期大幅增長(zhǎng)126.76%,遠(yuǎn)超于營(yíng)業(yè)收入的增幅。

近四成利潤(rùn)被少數(shù)股東“分走”

房企年中交卷,各家都在亮成績(jī)單,記者注意到,毛利率低已成為共性問(wèn)題。如此情況下,金地的權(quán)益占較低,也是其“增收不增利”的主要原因之一。

2021年上半年,金地集團(tuán)利用多元化投資方式獲取土地81宗,新增了約1247萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備,其中權(quán)益儲(chǔ)備約531萬(wàn)平方米,新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為42.58%;總投資額約924億元,權(quán)益投資額約411億元。截至2021上半年末,金地總土地儲(chǔ)備約6729萬(wàn)平方米,權(quán)益土地儲(chǔ)備約3515萬(wàn)平方米。以此來(lái)計(jì)算,金地總土儲(chǔ)權(quán)益占比為52.24%。

在今年中期的業(yè)績(jī)會(huì)上,有不少房企對(duì)合作開(kāi)發(fā)表示了肯定。凌克也在業(yè)績(jī)會(huì)上直言,“合作開(kāi)發(fā)為目前行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì),合作方之間可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),公司將合理選擇合作方,努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)。”

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示,目前房地產(chǎn)行業(yè)處于整合期,各房企都以安全為第一要義,合作開(kāi)發(fā)固然可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),但過(guò)低的權(quán)益占比也極大影響房企“創(chuàng)收”能力,通過(guò)合作開(kāi)發(fā)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模也只是“虛胖”。

記者注意到,由于偏愛(ài)“合作開(kāi)發(fā)”模式,金地的少數(shù)股東總要出來(lái)分一杯羹。2021年上半年,金地少數(shù)股東損益為10.75億元,近四成利潤(rùn)被少數(shù)股東“分走”,整體比重也較去年同期有所上升。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái),合作開(kāi)發(fā)雖是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所認(rèn)可的開(kāi)發(fā)模式,但這其中也會(huì)牽連到“明股實(shí)債”。目前大多數(shù)房企通過(guò)“明股實(shí)債”的方式來(lái)優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表,這樣可以降低企業(yè)整體負(fù)債率,獲得融資也更為方便。但“明股實(shí)債”的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視,“隱形”負(fù)債無(wú)法查有所據(jù),會(huì)導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真和誤判。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)告負(fù)

規(guī)模擴(kuò)張,土儲(chǔ)先行。金地雖然通過(guò)“合作開(kāi)發(fā)”來(lái)擴(kuò)大規(guī)模,但其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~卻連續(xù)告負(fù)。2021年上半年,金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-100.26億元,較去年同期凈流出擴(kuò)大了67.49億元。

值得一提的是,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的大幅縮減與籌集活動(dòng)現(xiàn)金流的大幅增加形成鮮明對(duì)比。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的縮減以及投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出的雙重影響下,金地上半年的籌集活動(dòng)現(xiàn)金流則大幅增長(zhǎng)。

2021年上半年,金地籌集活動(dòng)現(xiàn)金流凈額140.3億元同比增長(zhǎng)28.25%。其中,為了償還債務(wù),金地集團(tuán)合計(jì)支付現(xiàn)金217.71億元,同比增加了52.83%。

從2017年中報(bào)開(kāi)始,金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額負(fù)多正少,整體償債能力偏弱。今年上半年,金地繼續(xù)采用多種形式發(fā)債“借新還舊”,其中包括五期共計(jì)80億元的中期票據(jù),一期8億元的超短期融資券,以及三筆49.95億元的公司債。

對(duì)于“三道紅線”指標(biāo),金地一直保持自信。2021年上半年,金地集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%,凈負(fù)債率為69.59%,現(xiàn)金短債比為1.19,各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。

記者注意到,雖然金地的“三道紅線”仍處于綠檔之內(nèi),但上半年其三項(xiàng)指標(biāo)“兩升一降”,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率皆較年初有一定幅度上漲,現(xiàn)金短債比則較年初有所下降。利潤(rùn)總額減少,負(fù)債總額增加,在數(shù)據(jù)層面并不會(huì)說(shuō)謊。

截至2021年6月末,金地集團(tuán)總負(fù)債規(guī)模3454.53億元,較去年同期增長(zhǎng)約18.25%;有息負(fù)債合計(jì)1270.94億元,同比增長(zhǎng)17.18%。其中長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為69.05%,較去年同期的58.44%有所提升,這在一定程度上緩解了短期償債壓力。

關(guān)鍵詞: 金地集團(tuán) 增收不增利 毛利率下滑 多元化投資方式

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