千呼萬喚始出來!原定7月份亮相的南京第二批集中出讓宅地終于在8月25日登場,53幅地塊分布在南部新城、河西以及溧水、高淳兩區(qū)。值得關注的是,跟地塊一同亮相的,還有《關于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》(以下簡稱“通知”)以及《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》(以下簡稱“要求”),進一步完善了南京宅地的出讓規(guī)則,包括實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式,將溢價率限定在15%以內,房企拿地后6個月內住宅不得上市等“史上最嚴”的監(jiān)管規(guī)范。
相關部門表示,這是南京完善住宅用地出讓規(guī)則、提升住宅規(guī)劃設計品質的調控新舉措,從“全管控、新標準、穩(wěn)地價、細分類、強監(jiān)管、控總量、限轉讓”等七個方面引導開發(fā)企業(yè)提升住宅品質。
劃重點
【住宅品質】
1.提高小區(qū)綠化景觀品質,明確覆土深度;
2.地下層和首層入戶門廳須同等裝修,增大陽臺使用空間;
3.不設地面機動車位,單元電梯應直達每層地下車庫。
【宅地拍賣】
1.實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式;
2.最高溢價率由之前的30%下調至15%;
3.“一地一策”,提高部分地塊競買門檻;
4.競得土地后6個月內商品住宅不得上市;
5.同一競買人在同一批次報名地塊不得超過總量30%;
6.部分地塊不得合作開發(fā)。
舉措一: 實行“限房價、定品質、競地價”出讓模式
本次集中出讓的所有53幅地塊,全部采用“限房價、定品質、競地價”的出讓新模式,避免開發(fā)建設過程中的降標減配。
記者注意到,房企競地應執(zhí)行“定品質”新標準,各區(qū)、板塊已制定區(qū)域標準的也應一并參照。品質要求將在地塊的規(guī)劃條件和土地出讓合同中同步明確,并要求在房屋銷售現場進行公示。
舉措二:
明確住宅品質新要求
隨著人們對居住環(huán)境的品質要求逐步提升,目前市面上還存在一些需要改進和提升的地方,例如住宅通風采光不暢、建筑外立面及地下車庫材料低劣、陽臺無序封閉、公共空間品質不佳等,南京市規(guī)劃資源局針對這些方面,進一步明確了住宅品質的新要求。
1、優(yōu)化公共空間
針對近年來有的小區(qū)景觀綠化品質低劣、覆土太淺導致小區(qū)樹木難以生長,以及配套設施散亂布置等問題,《要求》規(guī)定配套設施宜盡量集中布設,避免零星布局;為了提高小區(qū)綠化景觀的品質,明確地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米等。
2、升級建筑設計
記者注意到,目前一些已交付的商品房小區(qū)隨意安裝室外晾曬設施,自行封閉的陽臺顏色、形式風格迥異,緊臨交通干線的窗戶不隔音影響睡眠等情況屢見不鮮,這些“頑疾”不僅破壞了整個小區(qū)的環(huán)境品質,也給城市管理帶來了一定難度。
此次《要求》從天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計等方面,提出新的管控要求,如規(guī)定住宅建筑的平面設計應盡量規(guī)整平齊,避免深凹槽,以提高各戶型采光的均好性,改善住宅通風采光環(huán)境。為確保小區(qū)地上、地下公共空間的“表里如一”,要求地下層入戶門廳應與首層入戶門廳采用同等設計和裝修標準,地下車庫地坪面層不得采用低品質的水泥砂漿面層。
同時,對于緊鄰高速公路、快速路、地上軌道交通線和城市主干道的住宅,要求當臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側時,外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建商品房小區(qū)不僅應統(tǒng)一封閉陽臺,封閉陽臺外不得設置晾曬設施,還進一步增大了陽臺使用空間,擴大進深后的陽臺可以滿足晾曬功能,降低住戶自行封閉陽臺所導致的住宅立面凌亂、建筑結構隱患和施工安全等問題。
3、優(yōu)化停車設施
針對非機動車道坡度較陡電動車推行困難,以及住宅電梯與地庫不通、電動車存放安全管理等問題,《要求》提出,居住區(qū)原則上應采用人車分流,除訪客車位和特殊車位外,一般不得設置地面機動車停車泊位。
此外,各單元電梯應直達每層地下車庫,鼓勵非機動車庫就近布置,以縮短居民回家的路線,同時還鼓勵在高層住宅小區(qū)內設置電動自行車集中存放和充電場所,該場所應當獨立設置,并與高層民用建筑保持安全距離。
舉措三:
溢價率下調至最高15%
記者了解到,和今年第一批次集中出讓公告不同,本次公告出讓的地塊中,最高溢價率由之前的30%下調至15%,從而提高了開發(fā)企業(yè)使用更好材料、投入更多資金來提升住房品質的意愿。
舉措四:
提高部分地塊競買門檻
據了解,本次地塊出讓將實行“一地一策”,從競買資質、保證金比例等多方面適度提高部分地塊的競買條件?!锻ㄖ访鞔_,根據區(qū)域房地產市場的供需狀況以及地塊規(guī)劃的品質要求,將“一地一策”分區(qū)域、分地塊設定競買企業(yè)的房地產開發(fā)資質條件。
同時,競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金,報名競買時應提供相關說明材料;分區(qū)域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款交納時間,對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%,同時成交價款須在成交后一個月內全部付清。
舉措五:
拿地后6個月內商品住宅不得上市
為保證科學設計和施工周期,本次土拍規(guī)定,房企在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證。申領預售證時,需由房產部門、建設部門現場核實進度,符合要求的方可銷售。
《通知》明確,對未達到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設的,要及時將其失信行為記入企業(yè)信用記錄,因工程質量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會影響的,將限制開發(fā)企業(yè)及其相關公司參與南京土地市場的競買。
舉措六:
限制地塊報名總數
記者從《通知》中了解到,同一競買人及同一集團成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報地塊的數量,不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%,這就意味著,同一競買人及同一集團成員企業(yè)在本次可同時報名的地塊數最多為13幅(不含高淳、溧水),同時,高淳、溧水兩區(qū)的第二批次集中出讓地塊不實行報名地塊數量限制。
舉措七:
限制拿地房企轉讓項目
記者了解到,《通知》還對競得人在簽訂土地出讓合同后的項目主體變更進行了嚴格約束,競得人拿地后可按出讓公告的約定,在所占股份大于50%的情況下成立項目公司,土地使用權可申請變更至項目公司名下。如果地塊開發(fā)產生違約責任的,除項目公司外,競得人須承擔主要責任;項目公司發(fā)生失信行為的,也要記入競得人的企業(yè)信用記錄。
此外,部分地塊可設立不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)的條件,競得土地后可按現有規(guī)定成立項目公司,但競得人須持股100%,且股權不得轉讓。
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