千呼萬喚始出來!原定7月份亮相的南京第二批集中出讓宅地終于在8月25日登場，53幅地塊分布在南部新城、河西以及溧水、高淳兩區(qū)。值得關注的是，跟地塊一同亮相的，還有《關于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》(以下簡稱“通知”)以及《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》(以下簡稱“要求”)，進一步完善了南京宅地的出讓規(guī)則，包括實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，將溢價率限定在15%以內，房企拿地后6個月內住宅不得上市等“史上最嚴”的監(jiān)管規(guī)范。

相關部門表示，這是南京完善住宅用地出讓規(guī)則、提升住宅規(guī)劃設計品質的調控新舉措，從“全管控、新標準、穩(wěn)地價、細分類、強監(jiān)管、控總量、限轉讓”等七個方面引導開發(fā)企業(yè)提升住宅品質。

劃重點

【住宅品質】

1.提高小區(qū)綠化景觀品質，明確覆土深度;

2.地下層和首層入戶門廳須同等裝修，增大陽臺使用空間;

3.不設地面機動車位，單元電梯應直達每層地下車庫。

【宅地拍賣】

1.實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式;

2.最高溢價率由之前的30%下調至15%;

3.“一地一策”，提高部分地塊競買門檻;

4.競得土地后6個月內商品住宅不得上市;

5.同一競買人在同一批次報名地塊不得超過總量30%;

6.部分地塊不得合作開發(fā)。

舉措一： 實行“限房價、定品質、競地價”出讓模式

本次集中出讓的所有53幅地塊，全部采用“限房價、定品質、競地價”的出讓新模式，避免開發(fā)建設過程中的降標減配。

記者注意到，房企競地應執(zhí)行“定品質”新標準，各區(qū)、板塊已制定區(qū)域標準的也應一并參照。品質要求將在地塊的規(guī)劃條件和土地出讓合同中同步明確，并要求在房屋銷售現場進行公示。

舉措二：

明確住宅品質新要求

隨著人們對居住環(huán)境的品質要求逐步提升，目前市面上還存在一些需要改進和提升的地方，例如住宅通風采光不暢、建筑外立面及地下車庫材料低劣、陽臺無序封閉、公共空間品質不佳等，南京市規(guī)劃資源局針對這些方面，進一步明確了住宅品質的新要求。

1、優(yōu)化公共空間

針對近年來有的小區(qū)景觀綠化品質低劣、覆土太淺導致小區(qū)樹木難以生長，以及配套設施散亂布置等問題，《要求》規(guī)定配套設施宜盡量集中布設，避免零星布局;為了提高小區(qū)綠化景觀的品質，明確地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米等。

2、升級建筑設計

記者注意到，目前一些已交付的商品房小區(qū)隨意安裝室外晾曬設施，自行封閉的陽臺顏色、形式風格迥異，緊臨交通干線的窗戶不隔音影響睡眠等情況屢見不鮮，這些“頑疾”不僅破壞了整個小區(qū)的環(huán)境品質，也給城市管理帶來了一定難度。

此次《要求》從天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計等方面，提出新的管控要求，如規(guī)定住宅建筑的平面設計應盡量規(guī)整平齊，避免深凹槽，以提高各戶型采光的均好性，改善住宅通風采光環(huán)境。為確保小區(qū)地上、地下公共空間的“表里如一”，要求地下層入戶門廳應與首層入戶門廳采用同等設計和裝修標準，地下車庫地坪面層不得采用低品質的水泥砂漿面層。

同時，對于緊鄰高速公路、快速路、地上軌道交通線和城市主干道的住宅，要求當臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側時，外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建商品房小區(qū)不僅應統(tǒng)一封閉陽臺，封閉陽臺外不得設置晾曬設施，還進一步增大了陽臺使用空間，擴大進深后的陽臺可以滿足晾曬功能，降低住戶自行封閉陽臺所導致的住宅立面凌亂、建筑結構隱患和施工安全等問題。

3、優(yōu)化停車設施

針對非機動車道坡度較陡電動車推行困難，以及住宅電梯與地庫不通、電動車存放安全管理等問題，《要求》提出，居住區(qū)原則上應采用人車分流，除訪客車位和特殊車位外，一般不得設置地面機動車停車泊位。

此外，各單元電梯應直達每層地下車庫，鼓勵非機動車庫就近布置，以縮短居民回家的路線，同時還鼓勵在高層住宅小區(qū)內設置電動自行車集中存放和充電場所，該場所應當獨立設置，并與高層民用建筑保持安全距離。

舉措三：

溢價率下調至最高15%

記者了解到，和今年第一批次集中出讓公告不同，本次公告出讓的地塊中，最高溢價率由之前的30%下調至15%，從而提高了開發(fā)企業(yè)使用更好材料、投入更多資金來提升住房品質的意愿。

舉措四：

提高部分地塊競買門檻

據了解，本次地塊出讓將實行“一地一策”，從競買資質、保證金比例等多方面適度提高部分地塊的競買條件?！锻ㄖ访鞔_，根據區(qū)域房地產市場的供需狀況以及地塊規(guī)劃的品質要求，將“一地一策”分區(qū)域、分地塊設定競買企業(yè)的房地產開發(fā)資質條件。

同時，競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買時應提供相關說明材料;分區(qū)域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款交納時間，對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交后一個月內全部付清。

舉措五：

拿地后6個月內商品住宅不得上市

為保證科學設計和施工周期，本次土拍規(guī)定，房企在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證。申領預售證時，需由房產部門、建設部門現場核實進度，符合要求的方可銷售。

《通知》明確，對未達到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設的，要及時將其失信行為記入企業(yè)信用記錄，因工程質量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會影響的，將限制開發(fā)企業(yè)及其相關公司參與南京土地市場的競買。

舉措六：

限制地塊報名總數

記者從《通知》中了解到，同一競買人及同一集團成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報地塊的數量，不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%，這就意味著，同一競買人及同一集團成員企業(yè)在本次可同時報名的地塊數最多為13幅(不含高淳、溧水)，同時，高淳、溧水兩區(qū)的第二批次集中出讓地塊不實行報名地塊數量限制。

舉措七：

限制拿地房企轉讓項目

記者了解到，《通知》還對競得人在簽訂土地出讓合同后的項目主體變更進行了嚴格約束，競得人拿地后可按出讓公告的約定，在所占股份大于50%的情況下成立項目公司，土地使用權可申請變更至項目公司名下。如果地塊開發(fā)產生違約責任的，除項目公司外，競得人須承擔主要責任;項目公司發(fā)生失信行為的，也要記入競得人的企業(yè)信用記錄。

此外，部分地塊可設立不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)的條件，競得土地后可按現有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。

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