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樓市開啟“休假模式”: 北京新房成交創(chuàng)三年新低
2018-03-04 20:39:49來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

 

安居客首席分析師張波認(rèn)為,在過去一年,通過嚴(yán)格調(diào)控政策,樓市降溫明顯。預(yù)計2018年將在此基礎(chǔ)上做到短期調(diào)控不放松,熱點城市繼續(xù)降溫并實現(xiàn)房價理性回歸。

“市場低迷,要想成交就要降價。”鏈家地產(chǎn)一位中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。他以北京(樓盤)市通州區(qū)新近成交的一套112平方米房源為例。據(jù)他介紹,這套房源原本報價為599萬,最終成交價為562萬。

樓市低迷在成交量方面表現(xiàn)得十分明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2月份,北京市二手房成交7361套;新建商品房住宅合計簽約594套,這刷新了最新三年來最低月成交值。

不僅是北京,同為一線城市的上海(樓盤)市場也表現(xiàn)低迷。根據(jù)上海鏈家市場研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,2018年2月,上海市新建商品住宅成交面積為20.29萬平方米,環(huán)比下跌59.08%,同比下跌41.47%;成交套數(shù)為1675套,環(huán)比下跌61.33%,同比下跌41.88%。這一成交面積和套數(shù),均為自2012年2月以來的最低點。

安居客首席分析師張波認(rèn)為,在過去一年,通過嚴(yán)格調(diào)控政策,樓市降溫明顯。預(yù)計2018年將在此基礎(chǔ)上做到短期調(diào)控不放松,熱點城市繼續(xù)降溫并實現(xiàn)房價理性回歸。

休假模式

在2017年樓市成交量下滑背景下,2018年2月一線樓市開局繼續(xù)低迷。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2月份,北京市新建商品房住宅合計簽約594套。受春節(jié)長假以及調(diào)控影響,2月市場成交量刷新了最近3年的最低月成交值;從成交金額看,50億的2月住宅市場簽約額也是最近3年的最低值,延續(xù)了1月來市場低溫。

不僅新房市場,二手房成交量也同樣低迷。2月份,北京二手房成交量為7361套。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看,2017年全年北京二手房住宅成交在13.6萬套,相比2016年的27萬套下跌50%,這一成交量也是2015年來的最低值??梢灶A(yù)期的是,2018年二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。

經(jīng)過接近一年的連續(xù)樓市調(diào)控,隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期,二手房價也步入深度調(diào)整期。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,北京二手房價格調(diào)整非常明顯,從2017年4月開始到現(xiàn)在10個月累計跌幅超過15%,部分區(qū)域房源價格跌幅接近20%。

上海表現(xiàn)也類似。根據(jù)上海鏈家市場研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,2018年2月,上海市新建商品住宅成交面積為20.29萬平方米,環(huán)比下跌59.08%,同比下跌41.47%;成交套數(shù)為1675套,環(huán)比下跌61.33%,同比下跌41.88%。這一成交面積和套數(shù),均為自2012年2月以來的最低點。從成交價來看,今年2月,上海市新建商品住宅成交套均價格為523萬元,僅略高于今年1月水平,是2017年以來套均價格第二低的月份。

按照樓市慣例,春節(jié)受假期影響,成交量環(huán)比大幅下滑屬于正常,但從同比情況看,調(diào)控影響仍然十分明顯。不過,各類城市表現(xiàn)仍有差異。根據(jù)安居客房產(chǎn)研究院跟蹤數(shù)據(jù),2月一線城市樓市開啟休假模式,成交套數(shù)環(huán)比大幅下滑,同比去年也有近五成的跌幅;隨著假期的結(jié)束及新增預(yù)售房源的入市,預(yù)計3月成交情況會有所回升。從安居客線上監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,受春節(jié)假期影響,2月全國用戶找房需求環(huán)比下滑20%,一線城市環(huán)比下行28.9%,三四線城市熱度下行幅度較小,僅5.1%,返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮拉動三四線城市熱度,衡水(樓盤)、九江(樓盤)等城找房需求不降反升。

房價調(diào)整

步入2018年以來,調(diào)控并未有放松趨勢,但信貸則有收緊趨勢。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,目前北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%-10%,除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外,上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)市場剛需的主流。對于市場來說,購房貸款的成本繼續(xù)上升。從數(shù)據(jù)看,按照北京平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬計算,月供已經(jīng)高達(dá)1.2萬-1.8萬以上。相比2017年3·17調(diào)控前購房,每月月供增加在2500元以上。

張大偉認(rèn)為,從樓市調(diào)控角度看,利率的提升對購房者影響非常大。簡單測算,按照北京上海的剛需房價,貸款25年的剛需從過去的8.5折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)甚至上浮,房價即使降低8%左右,對于剛需來說,會因為利率上漲而抵消了這部分降價影響。

張大偉認(rèn)為,房價還將逐漸出現(xiàn)調(diào)整,這種情況下,銀行的風(fēng)險增加,銀行對抵押品的風(fēng)險意識將提高,各家銀行預(yù)計后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。購房者的資金成本持續(xù)上升,已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程,貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫,降價開始出現(xiàn)。

上述鏈家中介人士還注意到,目前市場上主要是換房客戶。對這類客戶而言,房源如果不能盡快出售就無法實現(xiàn)成功換房的目的。因此,房價適度優(yōu)惠才有利于促進(jìn)成交。“要想成交就要降價。否則客戶都比較理性,不接受的。”

對北京樓市另一影響較大的因素是,大量推出的共有產(chǎn)權(quán)房也在逐漸影響市場。今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,通過加快房源供應(yīng),提升建設(shè)品質(zhì),公平合理分配,進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期,堅決抑制投 資投機(jī)性購房需求,促進(jìn)住房回歸居住屬性。

“北京將有大量的限價商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市,整體市場在2018年有可能繼續(xù)降溫。對于剛需來說,在大量低價房源上市后,選擇余地將增加。”張大偉說。

3月1日,由中鐵置業(yè)與碧桂園北京區(qū)域聯(lián)合投 資開發(fā)的海淀區(qū)首 個共有產(chǎn)權(quán)房項目中鐵碧桂園正式開始為期兩天的選房。據(jù)了解,該項目本次共有431套房源面向海淀區(qū)戶籍無房家庭和在海淀區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭配售,含全裝修費用售價35000元/平方米,購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。當(dāng)天現(xiàn)場約4000戶家庭參與選房。據(jù)現(xiàn)場人士稱,截止到當(dāng)天下午五點,431套房源已經(jīng)全部被選完。針對符合北京市住房限購條件且在海淀區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍的無房家庭配售,該項目還將推出第二批次的185套房源。

 

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