■本報(bào)記者 王麗新

“有的房源剛?cè)胧芯统山唬械膮s掛好幾個(gè)月都賣不出去。”在當(dāng)下的北京二手房市場中，價(jià)格、房齡、掛牌房源數(shù)量等影響二手房成交周期的因素皆在樓市下行周期釋放“能量”，成為左右購房者是否出手的重要影響因素。

2017年全年，在一、二手房交易量幾乎同比減半的市場格局下，復(fù)盤2017年二手房市場，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬元-500萬元的一居室和兩居室仍是市場成交主力，而這些房源中也有多數(shù)是通過換房才達(dá)成交易的。

北京多區(qū)現(xiàn)降價(jià)20%房源

根據(jù)鏈家二手房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年鏈家二手房交易量為123039套，較2016年明顯下滑，交易量下降了48%。

鏈家研究院表示，從區(qū)域成交量上看，2017年北京市有4個(gè)區(qū)的二手住宅成交量超過1萬套，依次為朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和昌平區(qū)。而朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)則為全北京市二手房市場中一居室和兩居室銷售套數(shù)的前三名，均價(jià)最低為5.3萬元/平方米，最高則為7.8萬元/平方米。

值得關(guān)注的是，在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，有多個(gè)小區(qū)2017年成交平均單價(jià)較2016年跌幅超過20%，超過10%的小區(qū)則更多。

根據(jù)鏈家網(wǎng)二手房交易量數(shù)據(jù)顯示，2017年北京海淀區(qū)二手房交易量為15928套，其中一居3490套，兩居8255套，三居、四居總計(jì)4095套。不難看出，兩居戶型為海淀主力銷售戶型，也就是說多數(shù)剛需型用戶選擇在海淀買房置業(yè)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，在鏈家平臺(tái)上，2017年海淀區(qū)二手房成交均價(jià)跌幅排名前十的小區(qū)中，有5個(gè)小區(qū)跌幅超過10%。

另一組數(shù)據(jù)則顯示，2017年全年，朝陽區(qū)共成交33458套房源，整體成交均價(jià)比2016年上漲34.9%。但從朝陽區(qū)二手房成交均價(jià)跌幅榜來看，跌幅超過10%的小區(qū)有3個(gè)，其中某小區(qū)成交平均單價(jià)較2016年跌幅高達(dá)26%。

整體來看，2017年，北京二手房“量價(jià)齊跌”。目前來看，有些剛需開始有置業(yè)計(jì)劃。

“剛需置業(yè)和首次置業(yè)可能多選擇一居室和兩居室，從2017年北京二手房一居室和兩居室成交情況來看，多集中在朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)，這些區(qū)域居住配套成熟，相比‘10萬元+’的內(nèi)城房價(jià)，該區(qū)域房源有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。”有業(yè)內(nèi)人士稱，加上價(jià)格下降，所以剛需置業(yè)者多向這些區(qū)域聚集。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，在一居室和兩居室成交套數(shù)榜單中，最低成交均價(jià)為4.4萬元/平方米，最高則為9.1萬元/平方米，多數(shù)房源成交均價(jià)維持在6萬元/平方米左右的水平。

開年二手房“量升價(jià)跌”

進(jìn)入2018年，北京二手房市場自2017年下半年以來的“量增價(jià)跌”走勢(shì)還在繼續(xù)，市場整體仍在低溫之中保持穩(wěn)定。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1月份，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽10527套，同比2017年1月份下滑18.1%，環(huán)比2017年12月份小幅增加2.8%。整體來看，自2017年7月份以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量基本上是在逐月增加，僅有10月份因長假因素而有所下降，目前則穩(wěn)定在了1萬余套。

在價(jià)格方面，2018年1月份，北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比2017年12月份下降了2.0%，降幅依舊維持在3%以內(nèi)，幅度并不大。不過，從2017年5月份以來，北京二手住宅價(jià)格一直在下跌，迄今已經(jīng)連跌8個(gè)月。

從成交戶型來看，戶型越大，降價(jià)幅度越大。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從戶型和面積結(jié)構(gòu)來看，60平方米-90平方米的兩居室在1月份成為了最受歡迎的交易戶型，這一方面與當(dāng)下二手房存量兩居室占比較多有關(guān);另一方面則與當(dāng)前市場多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較差的剛需人群有關(guān)，兩居室對(duì)剛需人群尤其是首次置業(yè)的人群來說性價(jià)比更高。

與此相對(duì)的是，大戶型在當(dāng)前的調(diào)控形勢(shì)下失去了交易空間。一方面，剛需為主的市場并沒有多少大戶型需求;另一方面，高首付、高利率的情況也使得置業(yè)升級(jí)人士不得不調(diào)整購房計(jì)劃，降低購房面積的預(yù)期;而持有大戶型的業(yè)主為了出售回款不得不降價(jià)促銷，并由此造成了1月份三居及以上戶型、140平方米以上戶型二手房價(jià)格更大幅度的下跌。

不過，由于房價(jià)持續(xù)回落，北京二手房市場目前的需求是在逐步回升的，這其中主要是首次置業(yè)和改善升級(jí)的剛性需求，投資投機(jī)需求則在政策的打擊下基本銷聲匿跡。政策的穩(wěn)定，剛需人群也逐步結(jié)束觀望，重新入市，市場整體正在理性、小幅回溫。

但胡景暉強(qiáng)調(diào)稱，市場的整體熱度依然不高，房價(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)，購房者占據(jù)交易主動(dòng)權(quán)，議價(jià)意愿更強(qiáng)，相應(yīng)的業(yè)主端則報(bào)價(jià)更理性，甚至愿意主動(dòng)降價(jià)，所以“穩(wěn)中有降”仍是未來北京二手房價(jià)的大趨勢(shì)。