■本報記者 王麗新

當(dāng)“調(diào)控年”遇上“還債高峰期”，再加上銷售“小年”，房企的資金壓力可想而知。

《證券日報》記者注意到，從2017年11月份開始至今，上市房企集中進行境外融資，頻頻發(fā)布美元債融資計劃。在境內(nèi)融資渠道收緊已久的環(huán)境下，一度規(guī)模大幅減少的境外融資再度擴張。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，與2016年全年的140.6億美元相比，上漲了176%。換言之，加上今年1月份前9天的幾筆美元債，2017年至今，房企境外融資合計已經(jīng)超過2590億元。

1月9日，龍湖地產(chǎn)稱，集團成功發(fā)行共8億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中包括3億美元的5.25年期票據(jù)(票息3.9%)和5億美元的10年期票據(jù)(票息4.5%)。龍湖地產(chǎn)表示，公司于2017年10月24日從中國國家發(fā)展和改革委員會獲得批準(zhǔn)發(fā)債，籌募資金將全部用作再融資。

龍湖方面稱，通過降低融資成本、增加融資渠道和有效控制風(fēng)險，龍湖地產(chǎn)維持穩(wěn)健的財務(wù)狀況，并提升集團的財務(wù)靈活性。此次美元債的成功發(fā)行，將令龍湖地產(chǎn)的借貸成本進一步降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

據(jù)《證券日報》記者觀察，近期房企對美元債表現(xiàn)出極高的重視，僅去年底以來包括華夏幸福、太古地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園、龍湖和時代地產(chǎn)等房企均先后披露發(fā)售美元債券及票據(jù)的事宜。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，將明顯加大房企的資金壓力，一些前期拿地較多的高杠桿房企有可能陷入危機。目前來看，2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年。此外，有些房企的債務(wù)將在一季度或二季度到期，因此上市房企一般會在一季度啟動一輪融資“償還”舊債。

“2015年以來，上市房企大量發(fā)行成本較低的公司債，替換了部分高成本資金，但這些公司債中有些將在2018年到期，借債的企業(yè)需要借新債償還這些舊債。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，更重要的是，熱點城市的調(diào)控很難放松，境內(nèi)融資渠道相對緊縮，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計2018年為“房地產(chǎn)市場的小年”，上市房企在這個時候集中融資，頗有儲備“糧食”過冬之意。

除此之外，從資金成本方面來看，張大偉表示，2017年來發(fā)行的債券利率在5%-6%之間，2017年6月份則有多宗融資的資金成本接近或超過7%。整體看，與2016年房企平均4%的融資成本相比，現(xiàn)在均有非常明顯的上行，目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

“錢越來越貴，市場預(yù)期差，房企急于找錢，所以才扎堆借道境外融資。”有業(yè)內(nèi)分析師表示，截至9月底，A股房企負(fù)債高達(dá)6萬億元，高負(fù)債模式已是房企擴張的必要途徑，為了確保現(xiàn)金流安全，除了在加快項目周轉(zhuǎn)速度上下功夫，接下來比拼的就是房企的找錢能力和能否找到低成本融資的能力了。