■本報記者 王麗新
當(dāng)“調(diào)控年”遇上“還債高峰期”,再加上銷售“小年”,房企的資金壓力可想而知。
《證券日報》記者注意到,從2017年11月份開始至今,上市房企集中進行境外融資,頻頻發(fā)布美元債融資計劃。在境內(nèi)融資渠道收緊已久的環(huán)境下,一度規(guī)模大幅減少的境外融資再度擴張。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年全年,房企境外融資合計388.6億美元,與2016年全年的140.6億美元相比,上漲了176%。換言之,加上今年1月份前9天的幾筆美元債,2017年至今,房企境外融資合計已經(jīng)超過2590億元。
1月9日,龍湖地產(chǎn)稱,集團成功發(fā)行共8億美元的優(yōu)先票據(jù),其中包括3億美元的5.25年期票據(jù)(票息3.9%)和5億美元的10年期票據(jù)(票息4.5%)。龍湖地產(chǎn)表示,公司于2017年10月24日從中國國家發(fā)展和改革委員會獲得批準(zhǔn)發(fā)債,籌募資金將全部用作再融資。
龍湖方面稱,通過降低融資成本、增加融資渠道和有效控制風(fēng)險,龍湖地產(chǎn)維持穩(wěn)健的財務(wù)狀況,并提升集團的財務(wù)靈活性。此次美元債的成功發(fā)行,將令龍湖地產(chǎn)的借貸成本進一步降低,債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。
據(jù)《證券日報》記者觀察,近期房企對美元債表現(xiàn)出極高的重視,僅去年底以來包括華夏幸福、太古地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園、龍湖和時代地產(chǎn)等房企均先后披露發(fā)售美元債券及票據(jù)的事宜。
對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一旦內(nèi)地債券融資壓力增加,將明顯加大房企的資金壓力,一些前期拿地較多的高杠桿房企有可能陷入危機。目前來看,2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年。此外,有些房企的債務(wù)將在一季度或二季度到期,因此上市房企一般會在一季度啟動一輪融資“償還”舊債。
“2015年以來,上市房企大量發(fā)行成本較低的公司債,替換了部分高成本資金,但這些公司債中有些將在2018年到期,借債的企業(yè)需要借新債償還這些舊債。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示,更重要的是,熱點城市的調(diào)控很難放松,境內(nèi)融資渠道相對緊縮,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計2018年為“房地產(chǎn)市場的小年”,上市房企在這個時候集中融資,頗有儲備“糧食”過冬之意。
除此之外,從資金成本方面來看,張大偉表示,2017年來發(fā)行的債券利率在5%-6%之間,2017年6月份則有多宗融資的資金成本接近或超過7%。整體看,與2016年房企平均4%的融資成本相比,現(xiàn)在均有非常明顯的上行,目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。
“錢越來越貴,市場預(yù)期差,房企急于找錢,所以才扎堆借道境外融資。”有業(yè)內(nèi)分析師表示,截至9月底,A股房企負(fù)債高達(dá)6萬億元,高負(fù)債模式已是房企擴張的必要途徑,為了確保現(xiàn)金流安全,除了在加快項目周轉(zhuǎn)速度上下功夫,接下來比拼的就是房企的找錢能力和能否找到低成本融資的能力了。
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