在以上市43.08%漲幅創(chuàng)下年內(nèi)物業(yè)股上市首日最高漲幅紀(jì)錄后，朗詩綠色生活股價卻在隨后的兩周內(nèi)，走出了大滑坡的趨勢。截至7月15日午盤，朗詩綠色生活報3.26港元/股，跌6.59%，位居當(dāng)日港股物業(yè)股跌幅首位，距離破發(fā)僅一步之遙。

盡管有所謂的綠色概念加持，外加上市前后管理層大談業(yè)務(wù)創(chuàng)新和業(yè)務(wù)模式突破，但無論是規(guī)模上的過于迷你，還是與龍頭物業(yè)股動輒70、80市盈率的巨大差距，單憑概念與愿景的朗詩綠色生活能走多遠(yuǎn)?

迷你的規(guī)模、市值與市盈率

資料顯示，朗詩綠色生活原為朗詩旗下物業(yè)服務(wù)公司，成立于2005年，是一家深耕長三角、布局全國的物業(yè)管理服務(wù)提供商。其于今年1月25日首次在港交所遞交招股書，于6月22日通過港交所聆訊。

根據(jù)企業(yè)最新披露的招股書顯示，截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的在管物業(yè)項(xiàng)目累計(jì)123個，其中包括102個住宅物業(yè)和21個非住宅物業(yè)，在管的總建筑面積為1730萬平方米。

從收入構(gòu)成來看，朗詩綠色生活的收益目前主要來自三大業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。招股書顯示，截至2020年12月末，朗詩綠色生活收入6.01億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入4.1億元，占總收入的68.2%;非業(yè)主增值服務(wù)收入1.41億元，占比23.4%;社區(qū)增值服務(wù)0.5億元，占比8.4%。

按照招股書披露的數(shù)據(jù)，截至2020年12月末，朗詩綠色生活的毛利為1.6億元，毛利率26.7%，歸屬股東凈利潤4107萬元。

作為公司銷售業(yè)績的主要來源，長三角區(qū)域一直為朗詩綠色生活所倚重。據(jù)招股書，截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的物業(yè)管理服務(wù)涵蓋21個城市，其中就包括了15個長江三角洲城市。在其全國共計(jì)123項(xiàng)在管物業(yè)中，便有100項(xiàng)位于長江三角洲，占公司總在管建筑面積的85.2%。

重倉長三角，也為朗詩綠色生活貢獻(xiàn)了超八成收益。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年三個年度，朗詩綠色生活位于長江三角洲的在管物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收益，分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的92%、89.2%及86.6%。

值得關(guān)注的是，對于母公司的業(yè)務(wù)依賴，同樣也在這家港股新秀身上顯現(xiàn)。據(jù)招股書，背靠朗詩地產(chǎn)，目前朗詩綠色生活的大部分收益來自向朗詩的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)。截至2020年末，在朗詩綠色生活在管的住宅物業(yè)中，向朗詩開發(fā)(包括共同開發(fā))的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的占比為61.8%。

不過，相比資本市場內(nèi)已經(jīng)展開市值及規(guī)模角逐的一眾物企同行，朗詩綠色生活這家港股新秀似乎處于下游。

除了上市兩周內(nèi)股價出現(xiàn)大幅滑坡外，對比物企龍頭碧桂園服務(wù)，朗詩綠色生活的規(guī)模、市值與市盈率均被現(xiàn)實(shí)“吊打”：管理面積僅1730萬平方米，物業(yè)企業(yè)老大碧桂園服務(wù)是其23倍還多;市值不足20億港元，與碧桂園服務(wù)的最新市值相差近170倍;市盈率更是低到17，與以高市盈率著稱的物業(yè)行業(yè)并不相符，與老大碧桂園服務(wù)78的差距更是幾何級。

擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)難題

在與資本市場成功接軌后，朗詩綠色生活這家重倉長三角的區(qū)域性物企，也開始考慮起擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)半徑的問題。根據(jù)該公司管理層的表態(tài)，未來會收購一些非住宅管理業(yè)務(wù)的公司;還將在粵港澳和成渝都市圈進(jìn)行深耕。

朗詩綠色生活對于公司規(guī)模擴(kuò)張的渴望，在上市募資用途中也可見一斑。據(jù)招股文件，朗詩綠色生活此次上市總募集資金凈額約為2.586億港元，在其全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額中，約56.8%所得款項(xiàng)凈額將用于多渠道擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

就朗詩綠色生活當(dāng)前的城市布局及后續(xù)的擴(kuò)張意圖，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，長三角區(qū)域在政策扶持、人口流入等作用下，聚集效應(yīng)愈加明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增長較快，對物管的需求也隨之增加。因而，聚焦長三角區(qū)域的朗詩綠色生活在近年來也獲得了部分發(fā)展紅利。但因布局區(qū)域過于集中，朗詩綠色生活受區(qū)域未來規(guī)劃的影響也較大。

“目前粵港澳和成渝都市圈物管行業(yè)發(fā)展已具有一定規(guī)模，朗詩綠色生活作為后來者切入較難。首先布局新的城市在當(dāng)?shù)貨]有品牌的加持，較難獲取業(yè)主的信服度;其次，當(dāng)?shù)匾延泻芏辔锲笊罡嗄?，市場占有率較高，業(yè)主對其也有一定的忠實(shí)度。” 陳霄說道。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟也指出，盡管在長三角、珠三角、成渝等人口聚集和人口凈流入的主要區(qū)域布局，整體來說機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，但對于深耕長三角區(qū)域的朗詩綠色生活來說，過快進(jìn)軍粵港澳和成渝區(qū)域可能會面臨資金風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等多種不確定性因素。

盡管朗詩綠色生活作為綠色物業(yè)的先行者無疑具有先發(fā)優(yōu)勢，但業(yè)內(nèi)也有聲音指出，在物業(yè)領(lǐng)域“大魚吃小魚”競爭加劇的現(xiàn)實(shí)條件下，對于朗詩綠色生活這家管理面積只有1730萬平方米的物業(yè)服務(wù)公司而言，對于愿景中的收并購助力規(guī)模擴(kuò)張，或還將面臨許多現(xiàn)實(shí)問題，比如提升市場占有率的難題、小企業(yè)并購擴(kuò)張的難題，以及擴(kuò)張后小企業(yè)的“并購消化”問題等等。

“無論是項(xiàng)目外拓，還是與母公司的合作，都是公司重要的兩大業(yè)務(wù)發(fā)展驅(qū)動力。”就未來規(guī)模擴(kuò)張將遵循什么原則的問題，朗詩綠色生活方面回應(yīng)北京商報記者稱，未來，公司將同時維持與朗詩的緊密合作，以及提高獨(dú)立第三方項(xiàng)目的獲取能力，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、提升競爭實(shí)力，增強(qiáng)品牌影響力。

朗詩綠色生活方面介紹稱，該公司在進(jìn)行投資及收購前，會對目標(biāo)公司進(jìn)行全方位的考察。尋求有利于公司優(yōu)勢資源整合，幫助維持公司未來增長，具有優(yōu)質(zhì)經(jīng)營表現(xiàn)、盈利能力和發(fā)展?jié)摿Φ哪繕?biāo)公司。例如能與公司的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的物業(yè)管理公司;能提供多樣化的物業(yè)管理服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的物業(yè)管理公司等。此外，公司在專注住宅物業(yè)服務(wù)的同時，亦會拓展增加非住宅物業(yè)項(xiàng)目，包括醫(yī)院、辦公大樓、租賃性公寓、公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園及銀行網(wǎng)點(diǎn)等。

新概念想象空間受限

因?yàn)轶w量較小且市值不高，朗詩綠色生活上市后的資本故事繞開了規(guī)?；@一主題，而是通過綠色概念尋求物業(yè)賽道“突圍”。其已將綠色建筑視為該公司的一大發(fā)展標(biāo)簽以及核心宣傳點(diǎn)。據(jù)第三方數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的綠色建筑在管建筑面積僅占其在管總建筑面積的4.3%。而截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的綠色建筑項(xiàng)目占在管物業(yè)總建筑面積的34.4%。

資本市場對于朗詩綠色生活的綠色概念也有一定積極反饋。在7月8日開盤當(dāng)天，朗詩綠色生活一度較發(fā)行價上漲120%，最終以44%的漲幅收盤。不過在最近幾個交易日，朗詩綠色生活此前顯露的大增態(tài)勢并沒有得到延續(xù)，甚至在7月9日(收跌13.11%)、7月12日(收跌6.14%)、7月13日(收跌7.9%)位于物業(yè)股跌幅首位。截至7月14日收盤，朗詩綠色生活報3.49港元/股，最新市值13.96億元，市盈率17.92。

對于朗詩綠色生活近期“大漲大跌”的股價變動，牛曉娟向北京商報記者表示，目前來看，資本市場對物業(yè)企業(yè)認(rèn)可度較高的可以分為兩類企業(yè)，第一類是以碧桂園服務(wù)為代表的規(guī)模巨大的頭部企業(yè)，第二類是以華潤萬象生活為代表的規(guī)模中等、商寫等非住宅業(yè)態(tài)占比較高的物業(yè)企業(yè)，朗詩綠色生活不屬于這兩類企業(yè)，但開盤同樣受到市場的追捧，主要是因?yàn)槔试娋G色生活為資本市場對物業(yè)行業(yè)的想象空間開辟了第三條路徑，即綠色概念。

牛曉娟分析指出，朗詩綠色生活雖然開盤估價暴漲，但原因主要在于綠色概念的短暫性熱度，目前來看，資本市場對其價值評估有熱度逐漸散去的趨勢。“朗詩綠色生活從上市首日的受到熱捧，到股價隨后出現(xiàn)下降，一定程度上也說明了市場情緒不穩(wěn)定。”

牛曉娟進(jìn)一步指出，規(guī)模是各種概念以及資本市場想象空間的基礎(chǔ)，規(guī)模沒有達(dá)到四五千萬的門檻值，通常來說難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，也不具備開拓增值業(yè)務(wù)的大量客群基礎(chǔ)。“朗詩綠色生活在管面積較小，概念的熱度應(yīng)該是以一定的在管規(guī)模為基礎(chǔ)。如果在管面積過小，可能會限制資本對于相關(guān)新概念的想象空間。從長期來看，未來資本市場對物業(yè)企業(yè)的評價，預(yù)計(jì)也將會包括單位面積盈利能力、生態(tài)、社會責(zé)任等多個維度。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認(rèn)同，對于住宅類物業(yè)來說，在管面積的確是物企自身發(fā)展重要的指標(biāo)，在這一層面，大型房企由于開發(fā)體量大，物業(yè)在管面積的增加不但有保障，而且具有很強(qiáng)的持續(xù)性。但對于中小房企的物業(yè)公司來說，要快速擴(kuò)大自身的在管面積難度并不小。“優(yōu)質(zhì)非住宅物業(yè)類的利潤率有較好保障，但收購此類管理公司的難度較大。因此，擴(kuò)大自身的綠色品牌優(yōu)勢，強(qiáng)化非住宅類管理公司的收購將是朗詩綠色生活發(fā)展的重點(diǎn)。”

陳霄直言，現(xiàn)階段朗詩綠色生活整體規(guī)模偏小，市值也不算高，市盈率處于行業(yè)中位水平，距離典型物企存在不小差距，未來可能面臨的發(fā)展壓力也較大。“中小物企上市既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，物企上市將具有較廣的融資渠道，品牌影響力一定程度上增加，但在各龍頭物企搶先上市后，一方面受企業(yè)實(shí)力、品牌力等影響，發(fā)展較為受限;另一方面龍頭企業(yè)將憑借先發(fā)優(yōu)勢、規(guī)模等搶占市場發(fā)展紅利，占據(jù)市場絕對優(yōu)勢，像朗詩綠色生活這樣的中小物企想從中分一杯羹較難。”

值得一提的是，對于近期朗詩綠色生活等諸多中小物企密集上市，業(yè)內(nèi)有說法稱“蚊型物企迎來春天”。對此，牛曉娟分析指出，能夠上市的“蚊型物企”確實(shí)可能迎來一波“短春”，但還有大量“蚊型”乃至“微生物型”物企無法上市，它們的發(fā)展空間相對來說較為有限。“換句話說，物管行業(yè)的紅利主要是被頭部企業(yè)和中大型企業(yè)收獲，小型企業(yè)面臨的首要問題仍然是生存，或者待價而沽。從長期來看，有特色的小型企業(yè)發(fā)展空間較大，物業(yè)行業(yè)預(yù)計(jì)在幾年之后將從 ‘以規(guī)模論英雄’轉(zhuǎn)變?yōu)?lsquo;以效益論英雄’和‘以特色論英雄’。”

就“發(fā)展綠色建筑的中長期發(fā)展目標(biāo)”“上市后計(jì)劃如何開展規(guī)模擴(kuò)張”等問題，朗詩綠色生活方面向北京商報記者表示，“相信隨著綠色建筑市場的不斷發(fā)展，朗詩綠色生活將在其中擔(dān)任非常重要的角色。未來，公司將繼續(xù)以長三角地區(qū)為重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域，不斷提升在長三角地區(qū)的品牌影響力和市場地位。同時，持續(xù)關(guān)注國內(nèi)人口密度較高和購買力較強(qiáng)地區(qū)，例如華南地區(qū)和西南地區(qū)等具有增長潛力地區(qū)的發(fā)展機(jī)會，以謀求全國性的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，從而進(jìn)一步提高公司的行業(yè)地位及品牌影響力”。

關(guān)鍵詞： 物企上市 小規(guī)模 擴(kuò)張 綠色生活