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房企借道信托緊急“輸血” 4天簽約規(guī)模400億元
2018-11-28 11:37:02來源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞

近日,包括泰禾集團(tuán)、福晟集團(tuán)、正榮地產(chǎn)在內(nèi)的三家房企分別宣布與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,合作規(guī)??傆?jì)達(dá)400億元人民幣。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,近期房企再融資不僅數(shù)量攀升,利率也水漲船高,最高年化利率接近14%。而近期國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)和城市高頻數(shù)據(jù)均顯示,新房銷售有趨冷跡象:銷售、投資、開工、拿地增速全線回落。

天風(fēng)證券研報(bào)指出,若新房銷售市場2019年持續(xù)低迷,則房企資金面或?qū)⒚媾R三期疊加:占到位資金接近一半的銷售回款2019年或?qū)㈤_始下滑;2019年上半年仍是債券到期高峰,房企借新還舊壓力較大;同時(shí),2019年也是非標(biāo)到期高峰。

3房企簽約400億信托協(xié)議

僅僅4天,三家房企便簽約規(guī)模達(dá)400億元的信托合作協(xié)議。

11月21日,正榮地產(chǎn)與興業(yè)國際信托有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,興業(yè)信托將為正榮地產(chǎn)提供100億元授信額度。而日前,正榮剛與中山證券舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式,雙方締結(jié)了200億元全方面資本市場金融業(yè)務(wù)合作協(xié)議。

11月23日,泰禾集團(tuán)與光大興隴信托有限責(zé)任公司在蘭州市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,建立全面業(yè)務(wù)合作關(guān)系,總規(guī)模200億元。

11月24日上午,福晟集團(tuán)與光大信托簽署了100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議,雙方將在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、物業(yè)等領(lǐng)域開展全面深入合作。

用益信托首席研究員李旸向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,上述信托主要是為房企提供金融支持,在當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)對融資需求還是很大的。

億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月,償還規(guī)模約3800億元,月均償還額280億元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,償債規(guī)模約8600億元,月均償還額480億元。

近期多家房企也進(jìn)行了密集發(fā)債,上市房企的融資規(guī)模平均每周已超百億元。而且利率也水漲船高,最高年化利率接近14%。在房地產(chǎn)常見的融資渠道如銀行貸款、公司債、股權(quán)融資等被收緊后,高負(fù)債房企的融資需求缺口更大。在此背景下,盡管成本高,但用途較為靈活的信托資金仍成為房企青睞的融資方式。

而隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū),整體上信托貸款的規(guī)模亦明顯縮量,同時(shí)房地產(chǎn)信托的收益率也不斷抬升。最新統(tǒng)計(jì)顯示,今年前三季度,集合信托市場上成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率分別為7.71%、7.88%和8.07%。進(jìn)入四季度,截至11月15日,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率已達(dá)到8.41%。如果從單個(gè)產(chǎn)品的收益情況來看,當(dāng)前市場上甚至不乏收益率超過9%甚至10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

但也有分析認(rèn)為,今年是融資渠道緊張導(dǎo)致企業(yè)融資成本抬升,比如信貸、非標(biāo)利率。而如果融資需求萎縮,企業(yè)融資利率將開始見頂回落,比如房地產(chǎn)信托等。

房地產(chǎn)資金或面臨“三期疊加”

從克而瑞百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)看,今年10月份銷售金額增速繼續(xù)回落,絕對值也在走低。總體而言,銷售降溫的趨勢非常明顯。

天風(fēng)證券相關(guān)研報(bào)則指出,若新房銷售市場2019年持續(xù)低迷,則房企資金面或?qū)⒚媾R三期疊加:占到位資金接近一半的銷售回款2019年或?qū)㈤_始下滑;2019年上半年仍是債券到期高峰,房企借新還舊壓力較大;同時(shí),2019年也是非標(biāo)到期高峰。

市場降溫導(dǎo)致回款難度加大,利用多渠道融資、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金高周轉(zhuǎn)成為房企共識。11月16日,正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告:公司控股股東RoYue將其已發(fā)行股本中5.75億股普通股抵押予以一家資產(chǎn)管理公司,占公司已發(fā)行股本比例約13.95%,該資產(chǎn)管理公司獨(dú)立于本公司及其關(guān)連人士;截至公告披露日,RoYue實(shí)益擁有本公司已發(fā)行股本中的22.79億股股份,相當(dāng)于本公司已發(fā)行股本的約55.26%。

10月底,福晟國際的一項(xiàng)融資公告引起市場關(guān)注。福晟國際發(fā)布公告稱,大業(yè)信托與全資子公司湖南正昊訂立融資安排補(bǔ)充協(xié)議,主要是大業(yè)信托貸款本金額5億元人民幣之還款日期延長。隨后,福晟國際發(fā)布公告作出解釋,融資安排期限為48個(gè)月(4年)內(nèi),故該項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議是在該融資安排的存續(xù)期內(nèi),不存在任何融資款項(xiàng)延期或違約情形。同時(shí)公告顯示,延期融資款項(xiàng)于上述延長期限內(nèi)須按11%的年利率計(jì)息。

而對于本次福晟集團(tuán)與光大信托的合作,福晟集團(tuán)內(nèi)某品牌管理中心人士表示,此次合作協(xié)議的融資利率是根據(jù)福晟集團(tuán)的信用評級還有其他因素綜合考量后決定的,具體的合作形式和利率約定目前還沒有定論。

而融資難、回款難導(dǎo)致企業(yè)投資意愿發(fā)生轉(zhuǎn)變,早在三季度中報(bào)業(yè)績會(huì)上,多數(shù)企業(yè)已經(jīng)表達(dá)了要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),今年1~10月,泰禾集團(tuán)新增建筑面積165.6萬平方米,新增貨值達(dá)171億元。在房企新增貨值TOP100中排名第92位,與其去年全年的銷售業(yè)績相比拿地速度大幅放緩。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,除了利用融資渠道“輸血”外,保證銷售回款也將是房企2019年的共同目標(biāo)。在當(dāng)前的市場周期下,為保證資金回籠,不排除會(huì)有房企繼續(xù)打折促銷銷售樓房。

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